CONTRATO LEGAL

Plantilla de Contrato de Alquiler: Modelos Legales Actualizados 2026

16 marzo 2026 · Equipo PlantillaGratis · Actualizado el 14 de agosto de 2026 · 18 min lectura

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Modelo de contrato de arrendamiento de vivienda en formato Word (.docx), editable, sin marca de agua y con los apartados ordenados tal y como los pide la práctica habitual: partes, finca, duración, renta, fianza, gastos, obras e inventario. Descárgala, rellénala con tus datos y repasa el articulado con la guía que tienes debajo.

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Qué es una plantilla de contrato de alquiler y qué debe llevar

Una plantilla de contrato de alquiler es un modelo de arrendamiento en blanco que recoge los apartados exigidos por la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (LAU): identificación de las partes, descripción de la finca, destino, duración y prórrogas, renta y forma de pago, actualización, fianza y garantías adicionales, reparto de gastos, régimen de obras y causas de resolución. Rellenarla bien lleva unos veinte minutos si tienes a mano el DNI de ambas partes, la nota simple o la referencia catastral del inmueble y el certificado de eficiencia energética.

La parte que suele sorprender es que, en el arrendamiento de vivienda habitual, buena parte del contrato no la decides tú. El artículo 6 de la LAU declara nulas las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario las normas del Título II, así que una cláusula que reduzca la duración por debajo del mínimo legal o que amplíe la fianza más allá de lo permitido simplemente no despliega efectos, aunque esté firmada, sellada y con la letra bien grande. Por eso una plantilla útil no es la que llena páginas, sino la que evita meter cláusulas que después decaen.

Este modelo está pensado para el supuesto más frecuente: alquiler de una vivienda destinada a residencia habitual y permanente del inquilino, entre particulares o con una sociedad como arrendadora. Si lo que vas a firmar es un alquiler de temporada, una habitación o un local de negocio, más abajo tienes las diferencias de régimen, porque usar la plantilla equivocada es el error que más caro sale.

Un contrato de alquiler no se firma para el día en que todo va bien. Se firma para el día en que aparece una gotera, un impago o una mudanza inesperada, y entonces solo vale lo que está escrito y fechado.

Qué tipo de arrendamiento estás firmando: vivienda, temporada, habitación o local

La LAU divide el terreno en dos grandes bloques. El artículo 2 define el arrendamiento de vivienda como el que recae sobre una edificación habitable cuyo destino principal sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario: ahí se activa todo el paquete protector, con duración mínima, límites de fianza y prórrogas. El artículo 3 agrupa como «uso distinto del de vivienda» todo lo demás, incluido de forma expresa el arrendamiento de temporada, sea de verano o de cualquier otra, y el que se celebra para ejercer una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente. En ese segundo bloque manda la voluntad de las partes.

El alquiler turístico queda fuera del ámbito de la ley por el artículo 5, y lo regula la normativa de turismo de cada comunidad autónoma junto con las ordenanzas municipales y los estatutos de la comunidad de propietarios. El alquiler de una habitación es el caso más discutido: como no se cede la vivienda completa, la posición mayoritaria en la doctrina y en los juzgados lo sitúa fuera del régimen de vivienda de la LAU y lo remite al Código Civil y a lo que las partes hayan pactado. Eso no significa que no haya reglas, sino que no puedes dar por hechas la prórroga obligatoria ni el tope de fianza.

Hay una tentación recurrente: etiquetar como «temporada» un alquiler que en realidad cubre la necesidad permanente de vivienda del inquilino, para esquivar las prórrogas y los límites de renta. Los tribunales atienden a la causa real del contrato, no al rótulo. Si el inquilino empadronado lleva años renovando «temporadas» de once meses en el mismo piso, la recalificación como arrendamiento de vivienda es un desenlace perfectamente previsible, con todo lo que arrastra: duración mínima aplicable desde el inicio y devolución de lo cobrado de más.

Duración, prórrogas y desistimiento: los artículos 9, 10 y 11 de la LAU

La duración se pacta libremente, pero con un suelo. Si lo pactado es inferior a cinco años, el artículo 9 obliga a prorrogar el contrato por plazos anuales hasta alcanzar esos cinco años cuando el arrendador es persona física, y hasta siete años cuando es persona jurídica. La prórroga es potestativa para el inquilino y obligatoria para el propietario: se activa salvo que el arrendatario comunique con treinta días de antelación a la fecha de terminación de la anualidad que no quiere renovar. Si el contrato no dice nada sobre duración, se entiende celebrado por un año, con las mismas prórrogas.

El propietario tiene una sola puerta de salida antes de ese plazo, y es estrecha: la necesidad de ocupar la vivienda para sí, para un familiar en primer grado de consanguinidad o por adopción, o para su cónyuge en supuestos de sentencia de separación, divorcio o nulidad. Para poder usarla, esa causa tiene que constar de forma expresa en el contrato, y hay que comunicarlo con al menos dos meses de antelación. Una plantilla que omite esa cláusula deja al arrendador sin la posibilidad de recuperar el piso antes de tiempo aunque su necesidad sea real, así que conviene decidir de forma consciente si se incluye o no.

Qué pasa cuando se cumplen los cinco o siete años

Ahí entra el artículo 10. Llegada la fecha de vencimiento del contrato una vez agotadas las prórrogas obligatorias, si ninguna de las partes notifica su voluntad de no renovar, el contrato se prorroga por plazos anuales hasta un máximo de tres años más. Los preavisos no son simétricos: el arrendador debe avisar con cuatro meses de antelación y el arrendatario con dos. Pasada esa prórroga extraordinaria de tres años, si el inquilino continúa quince días en la vivienda con la aquiescencia del propietario, se entra en la tácita reconducción del Código Civil, que renueva por periodos mucho más cortos.

El inquilino que se quiere ir antes

El artículo 11 permite desistir del contrato una vez hayan transcurrido al menos seis meses, comunicándolo con treinta días de antelación como mínimo. El desistimiento no necesita justificación. Las partes pueden pactar que, si eso ocurre, el arrendatario indemnice con una cantidad proporcional al tiempo de contrato que quedaba por cumplir, pero solo se puede reclamar si esa indemnización figura pactada por escrito. Sin cláusula no hay indemnización, y aquí es donde muchas plantillas descargadas de cualquier sitio dejan cojo al propietario.

Renta, actualización e índice de referencia tras la Ley 12/2023

La renta se fija libremente entre las partes, según el artículo 17, y se paga mensualmente dentro de los siete primeros días del mes salvo pacto distinto. El arrendador no puede exigir el pago anticipado de más de una mensualidad. Aunque parezca un detalle menor, conviene concretar en el contrato el número de cuenta, el titular y el día de cargo: la mayoría de los conflictos por «impago» que acaban en despacho de abogados empiezan por una transferencia mal identificada.

La actualización es el punto que más ha cambiado. El artículo 18 solo permite revisar la renta si existe pacto expreso, y únicamente en la fecha en que se cumple cada año de vigencia del contrato: no cabe subir a mitad de anualidad ni acumular subidas no aplicadas. La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, sustituyó la referencia al IPC por un índice específico de actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda, elaborado y publicado por el Instituto Nacional de Estadística. Antes de aplicar cualquier subida, comprueba el valor vigente del índice en la fuente oficial y deja constancia por escrito del cálculo: no te fíes de porcentajes que circulen por foros o grupos de mensajería, porque cambian.

Zonas de mercado residencial tensionado

La Ley 12/2023 permite que las comunidades autónomas declaren determinados ámbitos como zonas de mercado residencial tensionado. Mientras esa declaración está vigente, la renta de los nuevos contratos que se firmen en ese territorio queda sujeta a límites que se articulan sobre dos referencias: la renta del contrato anterior sobre la misma vivienda y, en determinados supuestos, el sistema estatal de índices de precios de referencia. El régimen es más estricto cuando el arrendador tiene la condición de gran tenedor, una categoría que la propia ley define por número de inmuebles de uso residencial o por superficie construida, y que las comunidades autónomas pueden ajustar a la baja dentro de las zonas declaradas.

Aquí es donde una guía general deja de servir. El mapa de zonas declaradas se mueve, cada comunidad tramita las suyas con su propio procedimiento y las consecuencias sobre el precio son directas. Antes de cerrar la renta de un piso, comprueba en el portal de vivienda de tu comunidad autónoma si el municipio está declarado, y si la respuesta es que sí, contrasta el cálculo con un abogado o un administrador de fincas colegiado. Fijar una renta por encima del límite aplicable no la convierte en válida por el hecho de estar firmada.

Subidas por obras de mejora

Al margen de la actualización anual, el artículo 19 permite al arrendador elevar la renta cuando realiza obras de mejora una vez transcurrido el periodo de prórroga obligatoria, con el cálculo y los límites que fija ese mismo artículo. No confundas mejora con conservación: cambiar una caldera averiada por otra equivalente es mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad, y eso no habilita ninguna subida.

La cláusula de actualización es la que más dinero mueve a lo largo de un contrato de cinco años, y suele ser la peor redactada. Si dice «se actualizará conforme al IPC» y el contrato es posterior a la Ley 12/2023, tienes un problema de redacción que resolver antes de firmar, no después.

Fianza, garantías adicionales y depósito en la comunidad autónoma

El artículo 36 exige, a la firma del contrato, una fianza en metálico equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de vivienda y a dos mensualidades en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda. Es obligatoria: no cabe pactar que no se entrega. Durante los cinco primeros años de duración del contrato, o siete si el arrendador es persona jurídica, la fianza no se actualiza; a partir de ahí sí puede ajustarse en los términos que las partes acuerden.

Junto a la fianza legal caben garantías adicionales: depósito complementario, aval bancario o seguro de impago. El propio artículo 36 limita esas garantías adicionales a un máximo de dos mensualidades de renta durante el periodo de prórroga obligatoria, en el arrendamiento de vivienda. Sumando fianza y garantía, el desembolso inicial máximo que puede exigirse en ese periodo son tres mensualidades más la renta corriente. Cualquier plantilla que hable de «dos meses de fianza» para una vivienda habitual está usando la regla del local de negocio.

Dónde se deposita

La ley remite el depósito de la fianza al organismo designado por cada comunidad autónoma, que es quien custodia el importe mientras dura el arrendamiento. El nombre del organismo, el plazo para ingresar, el modelo de declaración y el procedimiento de devolución cambian de una comunidad a otra, así que consulta la sede electrónica de vivienda de la tuya en lugar de guiarte por lo que hizo un conocido en otra región. Incumplir el depósito suele acarrear sanción para el arrendador y, en algunas comunidades, complica después la devolución al inquilino.

La devolución y el interés legal

Al terminar el arrendamiento se devuelve el saldo de la fianza que quede tras descontar lo que proceda por rentas impagadas, suministros pendientes o desperfectos imputables al inquilino más allá del desgaste normal por el uso. El artículo 36 añade una regla que casi nadie invoca y que conviene conocer: si transcurre un mes desde la entrega de llaves sin que se haya devuelto el saldo, ese saldo devenga el interés legal del dinero. Para que la liquidación no acabe en disputa, entrega y firma un inventario con fotografías fechadas el día de la entrada y repite el mismo ejercicio el día de la salida.

Quién paga qué: gastos, suministros, obras y reparaciones

El artículo 20 permite pactar que el arrendatario asuma los gastos generales del inmueble —comunidad de propietarios, IBI, tasa de basuras—, pero con una condición de forma que se incumple muy a menudo: el pacto debe constar por escrito y determinar el importe anual de esos gastos a la fecha del contrato. Un contrato que diga «los gastos de comunidad serán a cargo del inquilino» sin cifrar el importe de partida es un pacto endeble. Los gastos por servicios individualizables con contador —luz, agua, gas, internet— son del arrendatario sin necesidad de ese requisito.

La Ley 12/2023 introdujo un cambio que conviene tener claro antes de firmar: en el arrendamiento de vivienda, los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato corren a cargo del arrendador. Ya no depende de que el propietario sea persona física o jurídica, como ocurría con la redacción anterior. Si la agencia pretende cobrar sus honorarios al inquilino, esa factura no encaja con la ley vigente.

Conservación frente a pequeñas reparaciones

El artículo 21 reparte el mantenimiento con una frontera razonablemente clara. El arrendador está obligado a realizar todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, sin derecho a elevar la renta por ello, salvo cuando el deterioro sea imputable al arrendatario. Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda son de cuenta del arrendatario. Persianas, grifos que gotean, bombillas y cierres pequeños caen del lado del inquilino; la instalación eléctrica, la estructura, la impermeabilización y la caldera comunitaria caen del lado del propietario.

Las obras que quiera hacer el inquilino necesitan el consentimiento escrito del arrendador, conforme al artículo 23, y no pueden afectar a la estabilidad ni a la seguridad de la vivienda. Si se hacen sin permiso, el propietario puede resolver el contrato y exigir la reposición al estado anterior. En el caso de personas con discapacidad, el artículo 24 establece un régimen específico para las obras de adecuación que conviene revisar en cada situación concreta.

Cláusulas que no pueden faltar en la plantilla

Con la plantilla abierta, revisa que cada uno de estos apartados está completo y sin campos entre corchetes olvidados. La lista sigue el orden del documento descargable.

1. Identificación de las partes: nombre y apellidos o razón social, DNI, NIE o NIF, domicilio a efectos de notificaciones y, si interviene un representante, la referencia al poder que le habilita. Añade un correo electrónico pactado expresamente como canal de comunicaciones.
2. Descripción de la finca: dirección completa con planta y puerta, superficie, referencia catastral, datos registrales si los tienes y mención de anejos como plaza de garaje o trastero. Si el garaje se alquila conjuntamente con la vivienda, dilo; si va aparte, es otro contrato con otro régimen.
3. Destino pactado: residencia habitual y permanente del arrendatario. Esta línea es la que determina qué régimen legal se aplica, así que no la dejes genérica.
4. Duración y prórrogas: fecha de inicio, plazo pactado, remisión a las prórrogas de los artículos 9 y 10, preavisos y, si procede, la cláusula de necesidad del arrendador con la causa expresa.
5. Renta, forma y lugar de pago: importe mensual en euros, día de pago, cuenta bancaria completa y sistema de acreditación del pago.
6. Actualización: pacto expreso, periodicidad anual, índice legal aplicable y método de cálculo. Sin este pacto, la renta no sube.
7. Fianza y garantías adicionales: importe de la fianza legal, compromiso de depósito en el organismo autonómico y descripción de la garantía adicional si la hay, con su límite.
8. Gastos: reparto de comunidad, IBI, tasas y suministros, con el importe anual de referencia cuando se traslada un gasto general al inquilino.
9. Conservación, obras e inventario: régimen de reparaciones, autorización de obras y anexo con el inventario del mobiliario y el estado de la vivienda.
10. Cesión y subarriendo: el artículo 8 exige consentimiento escrito del arrendador para ceder el contrato y permite el subarriendo parcial en las condiciones que fija. Deja claro qué se autoriza.
11. Resolución: causas del artículo 27 y consecuencias, sin inventar penalizaciones automáticas que un juzgado puede considerar abusivas.
12. Protección de datos y firma: cláusula informativa conforme al RGPD y a la LOPDGDD, lugar, fecha y firma de las partes en todas las hojas.

Documentos y trámites antes de firmar

Un contrato bien redactado con la documentación incompleta se atasca igual. Antes de citar a las partes, reúne lo siguiente y comprueba que los datos coinciden entre documentos, porque una referencia catastral traspuesta obliga a rehacer la firma.

• Nota simple registral o escritura que acredite que quien arrienda tiene título para hacerlo. Si la vivienda es de varios copropietarios, que firmen todos o que conste el poder.
• Certificado de eficiencia energética en vigor y registrado en la comunidad autónoma. Es exigible para arrendar y hay que entregar copia al arrendatario.
• Cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación donde la normativa autonómica la exija. Varía por comunidad, así que confírmalo.
• Certificado de la instalación de gas y última revisión, cuando la vivienda tenga suministro.
• Inventario con fotografías fechadas firmado como anexo por ambas partes, incluyendo lecturas de contadores y número de juegos de llaves entregados.
• Justificante del depósito de la fianza en el organismo autonómico, que el inquilino puede pedir.

Impuestos: lo que hay que comprobar, no dar por hecho

El arrendamiento de vivienda habitual está exento de IVA, mientras que el alquiler de local de negocio queda sujeto y el arrendador debe repercutirlo y practicar la retención correspondiente cuando el inquilino sea empresario o profesional. En el impuesto de transmisiones patrimoniales, la reforma de 2019 introdujo una exención para los arrendamientos de vivienda destinados a uso estable y permanente, de modo que la autoliquidación deja de tener coste en ese supuesto, pero el tratamiento de la temporada y del local es distinto: confírmalo con la oficina liquidadora de tu comunidad antes de dar el trámite por cerrado.

En el IRPF, el arrendador declara el rendimiento del capital inmobiliario y puede aplicar una reducción sobre el rendimiento neto en los arrendamientos destinados a vivienda. La Ley 12/2023 reformuló ese incentivo y lo vinculó a circunstancias como la ubicación en zona tensionada, la rebaja de renta respecto del contrato anterior o el perfil del inquilino, con porcentajes distintos según el caso y un régimen transitorio para contratos anteriores. Al ser un cálculo que depende de tu situación concreta y del año de firma, el porcentaje aplicable conviene confirmarlo con un asesor fiscal o en la sede de la Agencia Tributaria, no con una cifra copiada de un artículo.

Cambios durante el contrato: venta, separación, fallecimiento y subrogación

Un contrato de cinco o siete años atraviesa cambios personales, y la LAU los resuelve casi todos. Si el propietario vende la vivienda arrendada, el artículo 14 hace que el comprador se subrogue en los derechos y obligaciones del arrendador durante el periodo de prórroga obligatoria, con independencia de que el arrendamiento estuviera o no inscrito en el Registro de la Propiedad. Inscribir el contrato refuerza la posición del inquilino frente a terceros y es un trámite que merece la pena valorar en alquileres largos.

El inquilino tiene además derecho de adquisición preferente sobre la vivienda, en forma de tanteo y retracto, según el artículo 25. Ese derecho puede renunciarse por pacto cuando se estipula una duración superior a la prórroga obligatoria, con la contrapartida de que el arrendador debe comunicar la venta con antelación. Revisa si tu plantilla incluye esa renuncia y decide de forma consciente si la quieres.

En caso de separación, divorcio o nulidad, el artículo 15 permite que el cónyuge al que se atribuya el uso de la vivienda continúe como arrendatario, comunicándolo al arrendador. Si fallece el arrendatario, el artículo 16 regula la subrogación a favor del cónyuge o pareja conviviente, descendientes, ascendientes, hermanos y personas con discapacidad que convivieran con él, con un plazo de notificación de tres meses desde el fallecimiento. Estos supuestos rara vez aparecen en las plantillas gratuitas y son justo los que generan más incertidumbre cuando ocurren.

Errores frecuentes que hacen decaer cláusulas o acaban en juzgado

• Fijar once meses «para evitar la LAU». No funciona: si el destino es vivienda habitual, las prórrogas del artículo 9 se aplican igual, con independencia del plazo escrito.
• Pedir dos meses de fianza para una vivienda. La fianza legal es de una mensualidad; el resto solo cabe como garantía adicional y dentro de su límite.
• Repercutir la comunidad sin cifrar el importe anual a fecha del contrato, requisito expreso del artículo 20.
• Cargar los honorarios de agencia al inquilino en un arrendamiento de vivienda, contra lo previsto tras la Ley 12/2023.
• Actualizar la renta sin cláusula o fuera de la fecha de cumplimiento de la anualidad, o aplicando un índice que ya no es el legal.
• Prohibir empadronarse o recibir visitas. Son cláusulas que chocan con derechos del arrendatario y con el artículo 6 de la LAU.
• Firmar sin inventario ni fotografías, y descubrir al final que nadie puede probar el estado inicial de la vivienda.
• Olvidar el certificado de eficiencia energética o entregarlo caducado.
• No depositar la fianza en el organismo autonómico, con la sanción y el problema de devolución que arrastra.
• Copiar cláusulas de un contrato de local en un contrato de vivienda: cambian fianza, duración, renuncia de derechos y régimen fiscal.
• Dejar campos entre corchetes sin rellenar en el documento firmado, un clásico de las plantillas descargadas con prisa.
• Pactar penalizaciones automáticas desproporcionadas por retraso en el pago, que un juzgado puede moderar o expulsar del contrato.

Cómo rellenar la plantilla paso a paso

1. Descarga el archivo .docx y ábrelo en Word, LibreOffice Writer o Google Docs. Guarda una copia limpia sin rellenar para futuros contratos.
2. Sustituye todos los campos entre corchetes por los datos reales de las partes y de la finca, y usa la función de búsqueda para comprobar que no queda ningún corchete.
3. Ajusta el apartado de duración según quién sea el arrendador y decide si incluyes la cláusula de necesidad del propietario.
4. Redacta la cláusula de actualización con el índice legal vigente y elimina cualquier referencia antigua al IPC.
5. Cierra el reparto de gastos y cifra el importe anual de los gastos generales que traslades al inquilino.
6. Completa el anexo de inventario con las fotografías y las lecturas de contadores del día de la entrega.
7. Imprime dos ejemplares, o tres si interviene un fiador, y firma cada hoja por ambas partes junto con los anexos.
8. Deposita la fianza en el organismo de tu comunidad autónoma dentro del plazo que marque y guarda el justificante.
9. Archiva el contrato, los anexos y los justificantes de pago en una carpeta única: es la documentación que te pedirán si algo va mal.

Si hay impago o conflicto

Ante un impago, lo primero es documentar: requerimiento fehaciente al arrendatario, registro de las mensualidades pendientes y conservación de todas las comunicaciones. Lo que nunca debe hacerse es cortar suministros, cambiar la cerradura o retirar pertenencias, porque esas actuaciones pueden derivar en responsabilidad para el propietario y debilitan cualquier reclamación posterior. La vía es judicial, con abogado y procurador, y la Ley 12/2023 añadió requisitos previos en determinados supuestos, como acreditar si el demandante es gran tenedor o si el ocupante se encuentra en situación de vulnerabilidad, con trámites de conciliación o intermediación.

Los tiempos reales de tramitación varían mucho entre partidos judiciales y no admiten una cifra general fiable, así que desconfía de cualquier página que te prometa un plazo cerrado. Antes de llegar ahí, la mediación y la negociación asistida resuelven una parte considerable de los conflictos de arrendamiento con menos coste para ambas partes.

La revisión profesional de un contrato de alquiler cuesta una fracción de lo que cuesta un procedimiento judicial de un año. Es el gasto más rentable de toda la operación.

Preguntas frecuentes sobre el contrato de alquiler

¿Qué es un contrato de alquiler y qué efectos tiene?

Es el acuerdo por el que el arrendador cede el uso de una vivienda o de un local al arrendatario a cambio de una renta. En el arrendamiento de vivienda habitual, gran parte del contenido lo fija la Ley de Arrendamientos Urbanos con carácter imperativo: aunque el contrato diga otra cosa, se aplica lo que marca la ley cuando la cláusula perjudica al inquilino.

¿Es válido un contrato de alquiler verbal?

Sí, un arrendamiento verbal es válido, pero cualquiera de las partes puede exigir que se ponga por escrito. Sin documento es muy difícil probar la renta pactada, la fecha de inicio, el inventario o el reparto de gastos, así que el contrato escrito protege sobre todo a quien tenga que demostrar algo ante un juzgado.

¿Cuánto dura como mínimo un contrato de alquiler de vivienda?

Si se pacta menos de cinco años, el contrato se prorroga de forma obligatoria por anualidades hasta llegar a cinco años cuando el arrendador es persona física, o hasta siete años cuando es persona jurídica, según el artículo 9 de la LAU. La prórroga la decide el inquilino: el propietario solo puede oponerse en el supuesto tasado de necesitar la vivienda para sí o para determinados familiares, y siempre que esa causa figure expresamente en el contrato.

¿Puede el inquilino irse antes de que acabe el contrato?

Sí. El artículo 11 de la LAU permite desistir una vez transcurridos seis meses de contrato, avisando con al menos treinta días de antelación. Si el contrato lo previó expresamente, el arrendador puede reclamar una indemnización proporcional al tiempo que quedaba por cumplir.

¿Cuánta fianza puede pedir el propietario?

El artículo 36 de la LAU fija una mensualidad de renta en el arrendamiento de vivienda y dos mensualidades en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda. Además pueden pactarse garantías adicionales, con el límite de dos mensualidades durante el periodo de prórroga obligatoria. La fianza hay que depositarla en el organismo competente de la comunidad autónoma.

¿Cuándo hay que devolver la fianza?

Al terminar el arrendamiento, descontando lo que corresponda por desperfectos imputables al inquilino o por rentas y suministros impagados. Si transcurre un mes desde la entrega de llaves sin que se devuelva el saldo pendiente, ese saldo devenga el interés legal del dinero. Un inventario firmado con fotografías el día de la entrada evita casi todas las discusiones.

¿Se puede subir la renta cada año?

Solo si el contrato incluye una cláusula expresa de actualización, y únicamente en la fecha en la que se cumple cada año de vigencia. La Ley 12/2023 sustituyó la referencia al IPC por un índice específico de actualización de los arrendamientos de vivienda que publica el Instituto Nacional de Estadística. Consulta el valor vigente en la fuente oficial antes de aplicar cualquier subida.

¿Qué es una zona de mercado residencial tensionado?

Es una declaración administrativa que puede aprobar cada comunidad autónoma sobre un territorio concreto al amparo de la Ley 12/2023. Mientras está vigente, la renta de los nuevos contratos en ese ámbito queda sujeta a límites que dependen del contrato anterior y de si el propietario es gran tenedor. Como el mapa de zonas declaradas cambia y depende de cada comunidad, hay que comprobar la situación del municipio antes de fijar el precio.

¿Quién paga los honorarios de la agencia inmobiliaria?

Desde la Ley 12/2023, los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato corren a cargo del arrendador en el arrendamiento de vivienda, sin que importe si es persona física o jurídica. Trasladar esos honorarios al inquilino en el contrato es una cláusula que decae frente a la ley.

¿Sirve la misma plantilla para un alquiler de temporada o de habitación?

No. El alquiler de temporada se rige por el artículo 3 de la LAU como uso distinto del de vivienda: no tiene prórrogas obligatorias, la fianza es de dos mensualidades y manda lo pactado. El alquiler de habitación queda, para la posición mayoritaria, fuera del régimen de vivienda de la LAU y se rige por el Código Civil y por el acuerdo entre las partes. Etiquetar como temporada lo que en realidad es vivienda habitual puede considerarse fraude de ley y el juzgado puede recalificar el contrato.

¿Qué pasa si el propietario vende la vivienda alquilada?

El comprador se subroga en la posición de arrendador durante el periodo de prórroga obligatoria, aunque el arrendamiento no estuviera inscrito en el Registro de la Propiedad. Además, el inquilino tiene derecho de adquisición preferente sobre la vivienda en los términos del artículo 25 de la LAU, salvo que se pactara válidamente su renuncia en un contrato de duración superior a la prórroga obligatoria.

¿Qué hago si el inquilino deja de pagar?

Documenta cada impago y cada requerimiento por un medio que deje constancia, no cortes suministros ni cambies la cerradura, y acude a un abogado. La reclamación se tramita por la vía judicial y la Ley 12/2023 añadió requisitos previos en determinados supuestos, como acreditar si el arrendador es gran tenedor o si el ocupante está en situación de vulnerabilidad. Los plazos reales varían mucho según el partido judicial, así que ninguna estimación genérica sustituye al criterio de un profesional.