Diferencias entre Contrato de Alquiler y Subarrendamiento

El alquiler y el subarrendamiento son dos figuras juridicas distintas que a menudo se confunden, especialmente con el auge de las plataformas de alquiler de habitaciones y de viviendas turisticas. Comprender sus diferencias es fundamental tanto para propietarios como para inquilinos, ya que las consecuencias legales de cada modalidad son muy diferentes, y un subarrendamiento no autorizado puede ser causa de resolucion del contrato de alquiler.

Que es un contrato de alquiler

Un contrato de alquiler o arrendamiento es un acuerdo entre el propietario de un inmueble (arrendador) y una persona que desea usarlo (arrendatario o inquilino). El propietario cede el uso de la vivienda a cambio de una renta mensual, y ambas partes quedan vinculadas por las condiciones establecidas en el contrato y por la Ley de Arrendamientos Urbanos. En este contrato, la relacion es directa entre el dueno del inmueble y el usuario final.

El arrendamiento puede ser de vivienda habitual (regulado por los articulos 6 a 28 de la LAU, con mayores protecciones para el inquilino) o de uso distinto de vivienda, como locales comerciales, oficinas o viviendas de temporada (regulado por los articulos 29 a 35, con mayor libertad contractual).

Que es el subarrendamiento

El subarrendamiento se produce cuando el inquilino de una vivienda cede parcialmente el uso del inmueble a un tercero (subarrendatario) a cambio de una contraprestacion economica. En este caso, existen dos contratos diferentes: el contrato de alquiler original entre el propietario y el inquilino, y el contrato de subarrendamiento entre el inquilino y el subarrendatario. El propietario no tiene una relacion contractual directa con el subarrendatario.

Es importante destacar que la LAU solo permite el subarrendamiento parcial de la vivienda, nunca el total. Es decir, el inquilino puede subarrendar una habitacion mientras el sigue viviendo en la vivienda, pero no puede subarrendar la vivienda completa a otra persona. Ademas, el subarrendamiento requiere siempre el consentimiento previo y por escrito del propietario.

Diferencias clave entre ambas figuras

La diferencia fundamental radica en las partes involucradas y en la relacion con el propietario. En el alquiler, el propietario cede directamente el uso al inquilino. En el subarrendamiento, el inquilino (no el propietario) cede parte del uso a un tercero. Esto genera una cadena de responsabilidades: el inquilino sigue siendo responsable ante el propietario de todas las obligaciones del contrato original, incluyendo el pago de la renta completa, independientemente de lo que cobre al subarrendatario.

Otra diferencia importante es la duracion. El subarrendamiento no puede tener una duracion superior al contrato de alquiler principal. Si el contrato de alquiler se extingue, el subarrendamiento se extingue automaticamente con el, sin que el subarrendatario tenga derecho a ninguna prorroga. Ademas, la renta del subarrendamiento no puede exceder la del contrato principal en la parte proporcional subarrendada.

Requisitos legales del subarrendamiento

Para que un subarrendamiento sea legal en Espana, deben cumplirse tres condiciones simultaneas. Primera, el consentimiento previo y por escrito del propietario: sin este consentimiento, el subarrendamiento es ilegal y constituye causa de resolucion del contrato de alquiler. Segunda, el subarrendamiento debe ser parcial, es decir, el inquilino debe seguir habitando la vivienda. Tercera, la renta del subarrendamiento no puede superar la parte proporcional de la renta del contrato principal que corresponda a la superficie subarrendada.

Consecuencias del subarrendamiento no autorizado

Subarrendar sin autorizacion del propietario es una de las causas de resolucion del contrato de alquiler previstas en la LAU. Si el propietario descubre un subarrendamiento no consentido, puede iniciar un proceso de desahucio contra el inquilino. Ademas, el subarrendatario pierde cualquier proteccion legal y puede ser desalojado sin derecho a indemnizacion ni prorroga.

Con el auge de plataformas como Airbnb, muchos inquilinos han intentado subarrendar sus viviendas a turistas sin autorizacion. Esto no solo constituye un subarrendamiento ilegal, sino que ademas puede infringir la normativa de viviendas de uso turistico de la comunidad autonoma correspondiente, lo que puede acarrear sanciones administrativas adicionales.

El subarrendamiento en locales comerciales

Las reglas son diferentes para los arrendamientos de uso distinto de vivienda. En los locales comerciales, el subarrendamiento (total o parcial) esta permitido salvo que el contrato lo prohiba expresamente. Esta mayor permisividad responde a la logica empresarial: es habitual que un negocio comparta espacio con otro o que un inquilino comercial ceda parte de su local a un tercero como forma de optimizar costes.

Sin embargo, el arrendador tiene derecho a una elevacion del 10 por ciento de la renta cuando se produce un subarrendamiento parcial, y del 20 por ciento en caso de subarrendamiento total, salvo pacto en contrario. Estos porcentajes son una compensacion al propietario por el mayor uso y desgaste del inmueble.

Que opcion elegir segun tu situacion

Si eres propietario, el alquiler directo te ofrece mayor control sobre quien ocupa tu vivienda. Si aceptas el subarrendamiento, asegurate de que queda recogido por escrito en el contrato las condiciones bajo las cuales lo autorizas. Si eres inquilino y necesitas compartir gastos, consulta siempre con tu propietario antes de subarrendar cualquier parte de la vivienda. Un subarrendamiento bien regulado puede beneficiar a todas las partes; un subarrendamiento clandestino puede acabar en un desahucio.

Marco legal: qué norma manda en cada caso

Antes de comparar nada conviene saber qué ley se aplica, porque la respuesta cambia por completo según el destino del inmueble. La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, divide el terreno en dos bloques. El artículo 2 define el arrendamiento de vivienda como aquel que recae sobre una edificación habitable cuyo destino principal sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. El artículo 3 define el arrendamiento para uso distinto de vivienda: locales, oficinas, naves, despachos y también los arrendamientos de temporada, sean de verano o de cualquier otra.

Esa frontera importa porque el subarriendo se trata de forma muy distinta a un lado y a otro. En vivienda, el artículo 8.2 impone cuatro candados simultáneos: subarriendo solo parcial, consentimiento escrito del arrendador, precio que no exceda del arrendamiento y extinción automática cuando termine el contrato del arrendatario que subarrendó. En uso distinto de vivienda, el artículo 32 invierte la lógica: si el arrendatario ejerce en la finca una actividad empresarial o profesional, puede subarrendar o ceder sin pedir permiso, con la única carga de notificarlo de forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes, y con el peaje de una subida de renta que la propia ley cuantifica.

Hay un tercer escenario que mucha gente mete en el mismo saco y no pertenece a él: el arrendamiento de habitación pactado directamente por el propietario. Ahí no hay subarriendo de ningún tipo, porque quien cede es el dueño, y la jurisprudencia mayoritaria entiende que ese contrato queda fuera del artículo 2 de la LAU y se rige por las reglas generales del Código Civil sobre arrendamiento de cosas, con lo que las prórrogas obligatorias de cinco o siete años no operan. Confundir estas tres figuras es el origen de casi todos los conflictos que acaban en juzgado.

Comparativa alquiler de vivienda frente a subarriendo de vivienda (LAU vigente en 2026)

Aspecto	Contrato de alquiler	Contrato de subarriendo
Quién cede el uso	El propietario o titular del derecho (arrendador)	El inquilino, que sigue siendo arrendatario del contrato principal
Número de contratos	Uno	Dos encadenados y dependientes entre sí
Norma de referencia	Arts. 2 y 6 a 28 LAU en vivienda; arts. 29 a 35 en uso distinto	Art. 8.2 LAU en vivienda; art. 32 LAU en uso distinto
Permiso previo	No procede: el dueño decide	Consentimiento escrito del arrendador en vivienda; notificación fehaciente en un mes en local
Alcance	Total sobre el inmueble arrendado	Solo parcial en vivienda; puede ser total en local salvo prohibición contractual
Duración máxima	La pactada, con prórrogas obligatorias de 5 años (7 si el arrendador es persona jurídica), art. 9.1	Nunca más allá del contrato principal; se extingue con él
Precio	Libre, con los límites de las zonas de mercado residencial tensionado	No puede exceder del que corresponda al arrendamiento, art. 8.2 LAU
Quién paga la renta al dueño	El inquilino	El inquilino, íntegra, cobre lo que cobre al subarrendatario
Fianza legal	Una mensualidad en vivienda, dos en uso distinto (art. 36.1)	La misma regla aplicada al subcontrato, además de la del contrato principal
Prórroga y subrogación	Prórroga obligatoria y tácita; subrogación por fallecimiento (art. 16)	Sin prórroga propia; el subarrendatario no se subroga frente al propietario
Consecuencia del incumplimiento	Desahucio por impago o por expiración del plazo	Resolución del contrato principal por subarriendo inconsentido (art. 27.2.c) y caída del subcontrato
Tributación del ingreso en IRPF	Rendimiento del capital inmobiliario para el propietario	Rendimiento del capital mobiliario para el subarrendador, art. 25.4.c) LIRPF

Cómo leer esta tabla si eres propietario

La fila que más discusiones evita es la del pago de la renta. Autorizar un subarriendo no reparte tu riesgo entre dos personas: tu deudor sigue siendo el mismo inquilino de siempre. Si el subarrendatario deja de pagar su parte, ese problema es del arrendatario, no tuyo, y tú puedes seguir reclamando el total. Por eso autorizar un subarriendo parcial rara vez empeora tu posición jurídica, siempre que lo hagas por escrito y con condiciones claras.

Cómo leerla si eres inquilino

Fíjate en la fila de duración. Firmar un subarriendo por un año cuando a tu contrato principal le quedan cuatro meses de vigencia te coloca en una promesa que no puedes cumplir. El derecho del subarrendatario se extingue en todo caso cuando se extingue el tuyo, y quien deberá responder de los daños que eso cause al tercero serás tú, no el propietario.

El subarriendo no crea una relación entre el propietario y el subarrendatario. Crea una relación entre el inquilino y el subarrendatario, colgada de otra que puede caerse en cualquier momento. Quien firma abajo debe saber de qué cuerda pende.

Cesión, subarriendo y alquiler de habitaciones: tres figuras que no son lo mismo

Buena parte de los pleitos entre caseros e inquilinos nacen de llamar subarriendo a algo que jurídicamente no lo es. Distinguir estas tres operaciones te ahorra tiempo y dinero, porque los requisitos, los efectos y hasta la ley aplicable cambian.

Cesión del contrato (artículo 8.1 LAU)

Ceder no es subarrendar. En la cesión, el arrendatario sale del contrato y entra otra persona en su lugar: el cesionario se subroga en la posición del inquilino original, con sus mismos derechos y sus mismas obligaciones, y quien se marcha deja de responder frente al propietario. Por eso la ley exige lo mismo que en el subarriendo, consentimiento escrito del arrendador, pero el resultado es mucho más profundo. El artículo 8.1 añade un matiz que conviene conocer: no se reputa cesión el hecho de que convivan con el arrendatario personas que tengan con él vínculo de parentesco. Meter a tu pareja o a tu hermana en casa no es ceder ni subarrendar, siempre que no medie una contraprestación económica pactada como precio por el uso.

Cuando lo que se busca es que otra persona ocupe el piso entero y el inquilino original desaparezca de la escena, la vía correcta es la cesión, no el subarriendo total, que la LAU no admite en vivienda bajo ningún supuesto. Firmar un mal llamado subarriendo del piso completo es entregar al propietario una causa de resolución perfectamente servida.

Subarriendo parcial (artículo 8.2 LAU)

Aquí el inquilino sigue dentro. Mantiene su contrato, sigue pagando su renta y sigue habitando la vivienda, y cede a un tercero el uso de una parte, que en la práctica casi siempre es una habitación con derecho a zonas comunes. La ley precisa además que el subarriendo se regirá por lo dispuesto para el arrendamiento de vivienda cuando la parte subarrendada se destine a vivienda del subarrendatario, de manera que ese tercero disfruta de las reglas del título II de la LAU dentro del techo temporal que marca el contrato principal.

El requisito de la parcialidad tiene un contenido material, no formal. No basta con escribir en el contrato que el arrendatario conserva una habitación si en la realidad se ha mudado a otra ciudad y ha dejado el piso entero a terceros. Los tribunales atienden a la ocupación efectiva, y el padrón, los consumos de suministros o el domicilio fiscal suelen ser la prueba que decide el asunto.

Alquiler de habitaciones por el propietario

Si el dueño alquila directamente cada habitación de un piso a estudiantes o profesionales, no existe subarriendo: existen varios contratos de arrendamiento de habitación firmados por el titular. Este contrato no encaja en el artículo 2 de la LAU porque no se cede una edificación habitable completa, y la interpretación mayoritaria lo remite al Código Civil, artículos 1542 y siguientes. La diferencia práctica es enorme: no hay prórroga obligatoria de cinco años, la duración es la que las partes pacten y la libertad contractual es mucho mayor. A cambio, el arrendatario de habitación queda con menos protección, algo que conviene explicar con claridad antes de firmar.

Existe una cuarta situación fronteriza que aparece cada vez más: el llamado coliving o la cesión de plaza en vivienda compartida gestionada por una empresa. Cuando quien firma con los usuarios no es el propietario sino una sociedad que ha alquilado el edificio entero para explotarlo, estamos ante un arrendamiento con finalidad empresarial que se articula habitualmente por la vía del artículo 3 y no por la de la vivienda habitual. Revisar en el contrato marco si esa reexplotación está autorizada es el primer paso de cualquier diligencia mínima.

Cómo autorizar y documentar un subarriendo paso a paso

Un subarriendo bien montado se sostiene sobre papeles, no sobre conversaciones de WhatsApp. Estos son los pasos que sigue cualquier despacho cuando le encargan dejar la operación cerrada sin flancos abiertos.

1. Revisa el contrato principal de arriba abajo. Busca si contiene una prohibición expresa de subarrendar, una autorización condicionada o silencio. El silencio no equivale a permiso en vivienda: el artículo 8.2 exige consentimiento escrito aunque el contrato no diga nada.
2. Pide el consentimiento por escrito y con detalle. Un correo del propietario que diga «vale» sirve de indicio, pero lo recomendable es un documento firmado que identifique la habitación, la superficie, la persona autorizada, el precio y el plazo. Si el arrendador es una sociedad, comprueba que quien firma tiene poder suficiente.
3. Redacta un contrato de subarriendo autónomo. Debe recoger la existencia y la fecha de vencimiento del contrato principal, porque esa fecha es el techo temporal del subcontrato y el subarrendatario tiene derecho a conocerla antes de firmar.
4. Fija el precio dentro del límite legal. Calcula la parte proporcional que corresponde al espacio cedido y documenta ese cálculo en un anexo. Es la mejor defensa si más adelante alguien alega exceso de precio.
5. Inventaría el estado de la parte cedida. Fotografías fechadas, lectura de contadores y relación de mobiliario. Sirve tanto para el subarrendatario como para el propietario cuando llegue la devolución.
6. Deposita la fianza donde corresponda. La obligación de depósito en el organismo autonómico competente sigue viva en el subarriendo de vivienda, y cada comunidad autónoma tiene su ventanilla y sus plazos.
7. Comunica los cambios en suministros y seguro. Avisa a la aseguradora del hogar de que hay un ocupante más: muchas pólizas excluyen la cobertura de responsabilidad civil frente a terceros no declarados.
8. Guarda todo junto. Contrato principal, autorización, subcontrato, anexo de cálculo, inventario y justificantes de pago en una misma carpeta. Si algún día hay pleito, ese expediente vale más que cualquier declaración testifical.

Modelo de cláusula de autorización

Una redacción sobria y cerrada funciona mejor que una larga. Como orientación, la autorización debería recoger estos elementos: identificación de las partes y del inmueble; declaración expresa de que el arrendador autoriza el subarriendo parcial de una estancia concreta con expresión de metros cuadrados; nombre y documento de identidad del subarrendatario autorizado; renta máxima del subarriendo; prohibición de nuevas cesiones sin autorización adicional; obligación del arrendatario de comunicar la extinción del subcontrato; y recordatorio de que la autorización decae con la extinción del contrato principal. Añadir que la autorización es personal e intransferible evita que un cambio de subarrendatario se produzca por la puerta de atrás.

Autorizar un subarriendo sin poner por escrito el precio máximo y la persona concreta es firmar un cheque en blanco. La autorización genérica «para subarrendar» se interpreta luego como cada parte necesita.

Cuánto puede cobrar el subarrendador: el límite del precio

El artículo 8.2 cierra la puerta a convertir el subarriendo en un negocio: el precio del subarriendo no podrá exceder, en ningún caso, del que corresponda al arrendamiento. La lectura pacífica de esa frase en el subarriendo parcial es que el tope es la parte proporcional de la renta atribuible al espacio cedido, no la renta entera del piso. El problema es que la ley no dice cómo se calcula esa proporción, así que conviene dejar el criterio documentado y ser capaz de defenderlo.

El método más aceptado combina superficie privativa y cuota de zonas comunes. Se calcula qué porcentaje representa la habitación cedida sobre la superficie útil total, se le suma una fracción de las zonas comunes proporcional al número de ocupantes y se aplica ese porcentaje a la renta. Este es un ejemplo de cálculo con un piso de 90 metros cuadrados útiles y renta mensual de 900 euros:

Ejemplo de reparto proporcional de renta en un subarriendo parcial (cifras orientativas)

Concepto	Superficie	Criterio de reparto	Renta imputada
Habitación cedida	14 m²	Uso privativo del subarrendatario	140 €
Habitación del arrendatario	16 m²	Uso privativo del inquilino	160 €
Zonas comunes	60 m²	Mitad para cada ocupante	300 € cada uno
Total imputado al subarrendatario	44 m² equivalentes	140 € + 300 €	440 € al mes
Suministros	—	Se repercuten aparte y a coste real, con justificantes	Según consumo

Con este reparto, cobrar 440 euros es defendible y cobrar 700 no lo es, porque el subarrendador estaría obteniendo un margen sobre un inmueble que no es suyo. Un subarriendo con precio abusivo tiene dos riesgos encadenados: el subarrendatario puede reclamar la devolución del exceso y el propietario puede sostener que el contrato se ha desnaturalizado. Los gastos de suministros merecen mención aparte, porque repercutir una cantidad fija muy superior al consumo real es otra forma de encarecer el subarriendo por la puerta de atrás.

Fiscalidad: quién declara qué y con qué reducción

La parte tributaria es donde más gente tropieza, porque el subarriendo no tributa como el alquiler ni de lejos. La clave está en que el subarrendador no es dueño de nada: no cede un inmueble, cede un derecho de uso que él mismo tiene. Por eso el artículo 25.4.c) de la Ley 35/2006 del IRPF califica las cantidades procedentes del subarriendo como rendimientos del capital mobiliario, mientras que lo que percibe el propietario es rendimiento del capital inmobiliario del artículo 22.

Esa diferencia de calificación arrastra una consecuencia que cuesta dinero: la reducción por arrendamiento de vivienda habitual del artículo 23.2 de la LIRPF solo se aplica a los rendimientos del capital inmobiliario. El subarrendador no puede aplicarla. Declara el ingreso íntegro y solo puede restar los gastos directamente vinculados a la obtención de ese rendimiento, sin amortización del inmueble, porque no es suyo.

Para el propietario que participa en el precio del subarriendo, la ley también tiene respuesta: esa participación es rendimiento del capital inmobiliario y se declara como tal. Si el propietario cobra un plus por autorizar el subarriendo, ese plus tributa igual que la renta.

Tratamiento fiscal comparado en España, ejercicio 2026 (resumen orientativo)

Elemento	Propietario que alquila	Inquilino que subarrienda
Calificación en IRPF	Capital inmobiliario (art. 22 LIRPF)	Capital mobiliario (art. 25.4.c LIRPF)
Reducción por vivienda habitual	Aplicable en los términos del art. 23.2, con porcentaje general del 50 % para contratos posteriores a 2024 y tramos superiores en supuestos tasados	No aplicable
Amortización del inmueble	Deducible sobre el mayor de coste de adquisición o valor catastral de la construcción	No deducible
Gastos deducibles	IBI, comunidad, seguros, intereses, reparaciones, con los límites legales	Solo los directamente ligados al subarriendo, incluida la parte de renta imputable
IVA en vivienda	Operación exenta cuando el destino es vivienda del usuario final (art. 20.Uno.23 LIVA)	La exención se pierde en las cesiones intermedias con finalidad de reexplotación; conviene contrastarlo caso por caso
IVA y retención en local	IVA al 21 % y retención a cuenta cuando el inquilino es empresario o profesional	El subarriendo de local está sujeto a IVA y a retención en los mismos términos
Modelo informativo	Declaración de titularidades y, en su caso, modelo 180 si hay retenciones	Mismo esquema referido al subcontrato

Dos advertencias antes de dar por cerrada la parte fiscal. La primera es que el régimen del IVA en cadenas de arrendamiento y subarriendo tiene matices que la Dirección General de Tributos ha ido perfilando en consultas vinculantes, y la respuesta depende del destino efectivo del inmueble y de la condición de las partes. La segunda es que las reducciones del artículo 23.2 dependen de la fecha del contrato y de circunstancias como la ubicación en zona de mercado residencial tensionado o la rehabilitación reciente. Antes de aplicar un porcentaje concreto en tu declaración, contrástalo con un asesor fiscal con los datos de tu caso: aquí solo encontrarás el mapa general, no una recomendación personalizada.

Subarriendo de locales y uso distinto de vivienda: las reglas del artículo 32

En los arrendamientos del artículo 3 de la LAU la lógica se invierte y merece un desarrollo propio, porque afecta a miles de negocios. Cuando en la finca arrendada se ejerce una actividad empresarial o profesional, el arrendatario puede subarrendarla en todo o en parte, y también puede ceder el contrato, sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador. Lo que sí debe hacer es notificárselo de forma fehaciente en el plazo de un mes desde que la cesión o el subarriendo se concertó.

Ese margen tiene un precio tasado. El arrendador tiene derecho a elevar la renta un 10 % en caso de subarriendo parcial y un 20 % en caso de cesión o de subarriendo total de la finca. Son porcentajes dispositivos: el contrato puede pactar otra cosa, incluida la prohibición absoluta de subarrendar, y en la práctica los contratos redactados por los propietarios suelen hacerlo. Por eso el primer sitio donde hay que mirar sigue siendo el clausulado.

El artículo 32 añade una regla pensada para operaciones societarias: el cambio en la persona del arrendatario por fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria no se reputa cesión, pero el arrendador conserva el derecho a la elevación del 20 % de la renta. Es un detalle que aparece en muchas reestructuraciones y que se olvida hasta que llega el burofax.

Subarriendo en vivienda frente a subarriendo en local de negocio

Cuestión	Vivienda (art. 8.2)	Uso distinto de vivienda (art. 32)
¿Hace falta permiso?	Sí, previo y por escrito	No, salvo pacto en contra; basta notificación fehaciente en un mes
¿Puede ser total?	No, solo parcial	Sí, total o parcial
Efecto sobre la renta	Ninguno automático	Elevación del 10 % (parcial) o del 20 % (total o cesión)
Fianza legal mínima	Una mensualidad	Dos mensualidades
Consecuencia de no notificar	Resolución por subarriendo inconsentido	Incumplimiento contractual que puede fundar la resolución

Qué ocurre realmente cuando se descubre un subarriendo sin permiso

La consecuencia jurídica está escrita con letra grande: el artículo 27.2.c) de la LAU permite al arrendador resolver el contrato de pleno derecho cuando se produce un subarriendo o una cesión inconsentidos. Pero entre la norma y la calle hay un recorrido que conviene conocer, porque marca los plazos y los costes reales de la operación.

Secuencia habitual

El propietario suele empezar por reunir prueba: fotografías de anuncios en portales de habitaciones, testimonios de vecinos, altas en el padrón o cambios en los titulares de suministros. Con ese material envía un requerimiento fehaciente, casi siempre por burofax con acuse de recibo y certificación de texto, en el que expone los hechos y exige el cese. Si el inquilino no reacciona, la demanda de resolución de contrato se tramita por el juicio verbal previsto para los arrendamientos en la Ley de Enjuiciamiento Civil, con la acumulación de la reclamación de rentas si las hubiera.

El subarrendatario queda en la peor posición de todas. No tiene contrato con el propietario, así que no puede oponerle su título, y su derecho decae con el del arrendatario. Le queda una vía civil de reclamación de daños contra quien le subarrendó, que muchas veces resulta poco práctica si esa persona ya no es solvente ni localizable.

Costes y plazos aproximados

Poner cifras exactas a un procedimiento judicial es imposible porque dependen del partido judicial, de la cuantía y de si hay oposición. Estas horquillas orientativas ayudan a dimensionar el problema antes de meterse en él:

• Burofax con acuse y certificación de texto: entre 25 y 45 euros según extensión y operador postal.
• Procurador y abogado en un verbal de desahucio: honorarios muy variables, con presupuestos habituales a partir de unos centenares de euros y hasta varios miles si hay oposición y prueba compleja.
• Duración del procedimiento: de unos meses a más de un año según la carga del juzgado, sin contar la fase de ejecución del lanzamiento.
• Coste indirecto: los meses de renta no cobrada y los desperfectos suelen superar con holgura los gastos procesales.

Cuando el arrendador tiene la condición de gran tenedor y el inmueble se sitúa en zona de mercado residencial tensionado, la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda incorporó requisitos procesales adicionales, como la acreditación de si el hogar demandado se encuentra en situación de vulnerabilidad y el sometimiento previo a procedimientos de conciliación o intermediación. Es un filtro que alarga los tiempos y que conviene comprobar antes de presentar demanda.

Ningún ahorro mensual compensa perder la vivienda. Antes de subarrendar sin permiso, calcula cuánto cuesta un traslado forzoso y una sentencia en contra: la cuenta sale mal casi siempre.

Subarriendo, alquiler de temporada y vivienda turística: fronteras que se cruzan

Las plataformas de alojamiento han empujado a mucha gente a una zona gris. Conviene separar los conceptos porque las sanciones administrativas viajan por un carril distinto al de la LAU y se suman a ella.

La vivienda de uso turístico está fuera de la LAU

El artículo 5 de la LAU excluye de su ámbito la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico derivado de su normativa sectorial. Traducido: ese alojamiento se rige por la normativa turística de cada comunidad autónoma, con sus registros, sus requisitos de habitabilidad y sus regímenes sancionadores.

Registro único y ventanilla digital

Desde 2025 existe además un registro estatal de arrendamientos de corta duración con una ventanilla única digital, que asigna un número de registro que las plataformas exigen para publicar un anuncio. La consecuencia práctica para quien vive de alquiler y piensa reexplotar el piso por días es doble: necesita el permiso del propietario y necesita cumplir la normativa sectorial, incluida la inscripción. Sin lo primero pierde la vivienda; sin lo segundo se expone a una sanción administrativa.

La comunidad de propietarios también decide

La Ley de Propiedad Horizontal permite a las comunidades intervenir sobre la actividad de alquiler turístico en los pisos del edificio mediante acuerdos adoptados por mayorías cualificadas de tres quintos, y la reforma que entró en vigor en 2025 reforzó ese control exigiendo aprobación expresa para iniciar la actividad. Antes de plantear cualquier operación de este tipo, pide el acta de la última junta y los estatutos inscritos.

El alquiler de temporada no es una vía de escape

Etiquetar como arrendamiento de temporada lo que en realidad satisface la necesidad permanente de vivienda del ocupante no cambia la naturaleza del contrato. Los tribunales atienden a la causa real y a la prueba del uso: si la persona empadronada allí trabaja en la ciudad y ese es su domicilio, la etiqueta cae y con ella el intento de esquivar las prórrogas obligatorias del artículo 9.

Diez errores que se repiten y cómo evitarlos

1. Dar por bueno un permiso verbal. La ley pide consentimiento escrito. Un audio no cumple el requisito y, aunque sirva como indicio, deja el asunto en manos de la valoración judicial.
2. Subarrendar el piso entero. En vivienda no se puede, punto. Si el inquilino quiere salir, la figura correcta es la cesión del contrato.
3. Firmar un subcontrato más largo que el principal. Genera responsabilidad por daños frente al subarrendatario cuando llegue la extinción anticipada.
4. Cobrar por encima del proporcional. Abre la puerta a reclamaciones de devolución del exceso y desdibuja la naturaleza del contrato.
5. Olvidar la fianza y su depósito. Muchas comunidades autónomas sancionan la falta de depósito, y el importe de la multa suele superar al de la propia fianza.
6. No revisar el seguro del hogar. Un siniestro con ocupantes no declarados puede acabar en negativa de cobertura.
7. Confundir convivencia con subarriendo. Alojar a un familiar sin contraprestación no es subarrendar; exigirle un precio mensual sí puede serlo.
8. Ignorar los estatutos de la comunidad. Hay edificios con limitaciones inscritas sobre el número de ocupantes o sobre actividades concretas.
9. Repercutir suministros a tanto alzado. Sin justificantes, cualquier cantidad fija elevada se interpreta como renta encubierta.
10. No documentar la salida. Sin acta de entrega ni fotografías finales, la discusión sobre la fianza está perdida de antemano.

Checklist antes de firmar

Repasa esta lista con el contrato delante. Si alguna casilla queda sin marcar, el riesgo se multiplica.

• He leído el contrato principal completo, incluidos los anexos y las cláusulas manuscritas.
• Tengo por escrito el consentimiento del arrendador, con firma identificable y fecha.
• El subcontrato indica la fecha de vencimiento del contrato principal.
• El precio está calculado sobre una proporción documentada y no supera el límite legal.
• La fianza está fijada, entregada y depositada donde corresponda.
• Existe inventario con fotografías y lecturas de contadores.
• La aseguradora conoce el número real de ocupantes.
• Se han comprobado los estatutos de la comunidad y las normas municipales aplicables.
• Ambas partes conservan un ejemplar firmado y los justificantes de pago mensuales.
• Si el inmueble está en zona tensionada o el arrendador es gran tenedor, se han verificado las reglas específicas.

Preguntas frecuentes sobre alquiler y subarrendamiento

¿Puedo alquilar una habitación de mi piso de alquiler sin decírselo al casero?

No. El artículo 8.2 de la LAU exige el consentimiento previo y por escrito del arrendador para cualquier subarriendo de vivienda, aunque sea de una sola habitación. Hacerlo sin ese permiso es causa de resolución del contrato al amparo del artículo 27.2.c). Si tu contrato guarda silencio sobre el subarriendo, el silencio no equivale a permiso: la exigencia viene de la ley, no del contrato.

¿Qué pasa si mi contrato prohíbe expresamente subarrendar?

Que la vía queda cerrada mientras el propietario no cambie de opinión. Puedes proponerle una modificación del contrato o una autorización puntual por escrito, incluso ofreciendo condiciones que le den seguridad, como el derecho a aprobar a la persona concreta o una garantía adicional. Lo que no puedes hacer es interpretar que una prohibición contractual admite excepciones tácitas.

¿El subarrendatario tiene derecho a la prórroga de cinco años?

No frente al propietario. Su derecho se extingue en todo caso cuando se extingue el del arrendatario que subarrendó, así que la duración máxima real es el tiempo que le quede al contrato principal. Dentro de ese periodo, y en lo que resulte compatible, al subarriendo destinado a vivienda se le aplican las reglas del título II de la LAU.

¿Puede el propietario subir la renta por autorizar un subarriendo de vivienda?

La LAU no prevé para la vivienda la elevación automática que sí establece el artículo 32 para los locales. Cualquier subida tendría que pactarse expresamente y respetar los límites de actualización de renta aplicables al contrato. Lo habitual, y lo más limpio, es documentar la autorización sin tocar la renta y dejar claro quién asume el mayor consumo de suministros.

¿Quién responde si el subarrendatario destroza la vivienda?

Frente al propietario responde el arrendatario, que es su única contraparte contractual. El arrendatario podrá después repetir contra el subarrendatario en virtud del subcontrato, pero el propietario no tiene que perseguir a un tercero con quien no firmó nada. Por eso al subarrendador le interesa una fianza y un inventario tan detallados como los que le exigieron a él.

¿Necesito un contrato por escrito para subarrendar una habitación?

La ley admite la forma verbal en los arrendamientos, pero el subarriendo es justamente el caso donde peor funciona. Necesitas por escrito el consentimiento del arrendador y te conviene por escrito el subcontrato, porque de él dependen el precio, el plazo, la fianza y el reparto de gastos. Un documento de dos páginas bien hecho evita discusiones de miles de euros.

¿Puedo subarrendar mi vivienda mientras me voy unos meses al extranjero?

Ese escenario suele encajar mal en el subarriendo, porque la parcialidad exige que sigas habitando la vivienda. Si te marchas y dejas el piso entero a otra persona, se parece más a una cesión del contrato, que también requiere consentimiento escrito. Otra alternativa es negociar con el propietario una suspensión o una salida anticipada, valorando el desistimiento del artículo 11 de la LAU, que permite dejar el contrato transcurridos seis meses avisando con treinta días de antelación y con la indemnización que se haya pactado.

¿Cómo declaro en la renta lo que cobro por subarrendar?

Como rendimiento del capital mobiliario, según el artículo 25.4.c) de la LIRPF, sin la reducción por arrendamiento de vivienda y sin amortizar un inmueble que no es tuyo. Puedes descontar los gastos directamente relacionados con la obtención de ese ingreso. Antes de presentar la declaración, contrasta tu caso con un asesor fiscal, porque la calificación de los gastos admite matices.

¿Es lo mismo subarrendar que compartir piso?

Depende de quién firme. Si el propietario firma un contrato con cada ocupante, hay varios arrendamientos de habitación y ningún subarriendo. Si firmáis todos un único contrato como coarrendatarios, sois solidariamente responsables entre vosotros y tampoco hay subarriendo. Solo hay subarriendo cuando uno de vosotros es el arrendatario y cobra a otro por el uso de una parte del piso.

¿Puede el subarrendatario empadronarse en la vivienda?

El padrón municipal refleja dónde reside una persona, no quién es titular de un derecho. Los ayuntamientos suelen admitir el empadronamiento con el contrato de subarriendo o con autorización del titular de la vivienda. El empadronamiento no sana un subarriendo ilegal ni crea derechos arrendaticios, pero sí funciona después como prueba de la ocupación efectiva.

¿Qué pasa con la fianza cuando termina el subarriendo?

La devuelve quien la recibió, es decir el subarrendador, en el plazo que se haya pactado y descontando los desperfectos acreditados. La fianza del contrato principal es un asunto distinto entre propietario e inquilino, y ninguna de las dos se compensa con la otra. Devolver con retraso una fianza sin causa justificada puede generar intereses a favor de quien la entregó.

¿En un local puedo subarrendar sin avisar al propietario?

Puedes subarrendar sin su consentimiento si en la finca ejerces una actividad empresarial o profesional y el contrato no lo prohíbe, pero avisar no es opcional: el artículo 32 obliga a notificarlo de forma fehaciente en el plazo de un mes. Además, el arrendador podrá elevar la renta un 10 % si el subarriendo es parcial y un 20 % si es total o si se cede el contrato.

¿Y si quiero anunciar la habitación en una plataforma de alquiler por días?

Eso ya no es un subarriendo ordinario, sino una actividad de alojamiento turístico sujeta a normativa autonómica y municipal, al registro estatal de arrendamientos de corta duración y, en muchos edificios, a lo que decida la comunidad de propietarios. Sin el permiso del arrendador y sin la licencia o inscripción correspondiente, acumulas riesgo civil y riesgo administrativo a la vez.