Contrato de alquiler de habitación: plantilla gratis para descargar y editar

Esa diferencia se cuenta mal en casi todas partes. Es habitual encontrar contratos de habitación calcados de un modelo de vivienda habitual, con su cláusula de prórroga de cinco años, su remisión a la actualización anual y su referencia a la fianza legal. El resultado es un documento que promete a las dos partes cosas que la ley no les garantiza y que, cuando llega el conflicto, no sirve para nada. Esta guía explica qué régimen se aplica de verdad, qué cláusulas tiene que llevar el contrato y dónde están los errores que más caro salen.

Si lo que buscas es el arrendamiento de la vivienda completa, el documento y las reglas son otros: tienes la plantilla de contrato de alquiler de vivienda y, si el inmueble está en Canarias, la guía específica de contrato de alquiler de vivienda habitual en Canarias. Para locales, la modalidad correcta es el contrato de alquiler de local comercial.

Por qué el alquiler de una habitación no se rige por el régimen de vivienda de la LAU

Qué regula realmente la LAU

La Ley de Arrendamientos Urbanos distingue dos grandes bloques: el arrendamiento de vivienda y el arrendamiento para uso distinto del de vivienda. El primero, que es el que arrastra todas las garantías conocidas —duración mínima, prórrogas, derecho de adquisición preferente, límites a la fianza—, se define alrededor de la idea de una edificación habitable que se cede para satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino. La clave está en esa palabra: la edificación. Lo que la ley tiene en la cabeza es el piso, la casa o el apartamento como unidad.

Cuando lo que se cede no es la vivienda sino una parte de ella —una habitación, con derecho a usar la cocina, el baño y el salón junto a otras personas—, ese encaje se rompe. El arrendatario no recibe una edificación habitable: recibe un espacio privativo dentro de una vivienda que sigue siendo, en su conjunto, de otro. Los juzgados y la doctrina mayoritaria vienen resolviendo estas situaciones fuera del régimen de vivienda de la LAU, remitiéndolas a lo pactado y al Código Civil, que regula el arrendamiento de cosas en términos mucho más generales y mucho más dispositivos.

Regla mental sencilla: si el inquilino puede cerrar la puerta de la calle y decir «esta es mi casa», estás en LAU de vivienda. Si solo puede cerrar la puerta de su cuarto y comparte cocina y baño, estás en territorio de lo pactado y del Código Civil.

Las tres consecuencias prácticas que hay que entender antes de firmar

Primera: no hay prórroga obligatoria automática. En el arrendamiento de vivienda, el inquilino tiene derecho a prorrogar el contrato hasta alcanzar un mínimo de años aunque el propietario no quiera —cinco cuando el arrendador es persona física y siete cuando es persona jurídica—. En el alquiler de habitación esa garantía no opera por sí sola. Si el contrato dice seis meses, a los seis meses se acaba, salvo que el propio documento haya previsto prórrogas o las partes acuerden renovarlo. Para el inquilino esto es un riesgo real de estabilidad; para el propietario, una flexibilidad que conviene no abusar si quiere que la habitación no esté vacía cada trimestre.

Segunda: el régimen legal de fianza de la LAU no se traslada tal cual. La ley fija para la vivienda una fianza en metálico equivalente a una mensualidad de renta, y limita las garantías adicionales que pueden exigirse durante los primeros años. En la habitación, la cuantía y las garantías extra dependen de lo pactado. Eso no significa barra libre: sigue siendo un contrato entre partes, sometido a las reglas generales de buena fe y al control de cláusulas abusivas cuando el arrendador actúa como profesional frente a un consumidor. Pero sí significa que el importe hay que negociarlo y escribirlo.

Tercera: la renta no se actualiza sola. El mecanismo de revisión anual que la LAU prevé para la vivienda —con su referencia y sus límites— no se aplica de oficio a la habitación. Si el propietario quiere poder subir la renta durante la vigencia del contrato, tiene que pactarlo por escrito: cuándo, con qué índice o porcentaje y con cuánto preaviso. Si no lo pacta, la renta es la firmada. Y si lo pacta de forma vaga («la renta podrá revisarse»), lo más probable es que acabe siendo inaplicable.

Cuándo sí podría aplicarse el régimen de vivienda

La calificación no depende del título que pongas al documento, sino de lo que ocurra de verdad. Hay situaciones fronterizas en las que un juzgado puede entender que estamos ante un arrendamiento de vivienda pese a que el contrato hable de habitación: por ejemplo, cuando en la práctica el inquilino ocupa el inmueble entero en solitario y la mención a la «habitación» es una etiqueta para esquivar las garantías legales. Poner «habitación» en el encabezado no convierte en habitación lo que es un piso.

Al revés también pasa: contratos que se venden como «alquiler de vivienda» cuando en el piso viven cuatro personas con contratos independientes y cada una controla solo su cuarto. Lo que manda es la realidad de la ocupación. Por eso el contrato tiene que describir con precisión qué se cede y qué se comparte, no para «blindarse», sino para que el documento refleje lo que de verdad ocurre.

Y las normas autonómicas de vivienda, ¿afectan?

Las comunidades autónomas tienen competencias en vivienda y han ido aprobando normativa propia: registros de contratos, límites en zonas de mercado tensionado, requisitos de información al arrendatario, regulación del depósito de fianzas o límites al número de ocupantes por vivienda en las ordenanzas municipales. Buena parte de esas medidas se diseñaron pensando en el arrendamiento de vivienda, y su traslación al alquiler por habitaciones no es pacífica ni uniforme. Hay comunidades que lo han abordado expresamente y otras que no. Antes de firmar, comprueba qué dice la normativa vigente de tu comunidad autónoma y de tu ayuntamiento: es el punto donde más rápido envejece cualquier guía general.

Qué debe incluir el contrato de alquiler de habitación, cláusula por cláusula

Como la ley rellena pocos huecos, el contrato tiene que rellenarlos todos. Estas son las cláusulas que no pueden faltar y qué hay que escribir en cada una.

1. Identificación de las partes

Nombre y apellidos completos, DNI o NIE, y domicilio a efectos de notificaciones de las dos partes. Añade un correo electrónico y un teléfono, y pacta expresamente que las comunicaciones entre las partes se podrán hacer por escrito a ese correo: te ahorrará discusiones sobre si un aviso llegó o no. Si el arrendador actúa a través de una sociedad o de una agencia, identifica también a la empresa con su CIF y a la persona que firma en su nombre.

Un punto que se olvida: hay que dejar claro en qué condición firma quien alquila. No es lo mismo el propietario del piso que un inquilino que realquila una habitación. Esa diferencia cambia el contrato entero, y la desarrollamos más abajo.

2. Identificación de la habitación y de las zonas comunes

Dirección completa de la vivienda, y dentro de ella, identificación inequívoca del cuarto: número, ubicación («habitación exterior con balcón a la calle»), superficie aproximada y mobiliario incluido. Después, la lista de zonas comunes cuyo uso se cede: cocina, baño o baños, salón, terraza, trastero, plaza de garaje o zona de tendido. Y, muy importante, las zonas excluidas: si hay una habitación cerrada del propietario o un trastero al que el inquilino no accede, dilo.

Conviene indicar también cuántas personas viven o pueden vivir en la vivienda, porque de eso depende cuánto vale realmente lo que se está alquilando. Un baño compartido entre dos no es lo mismo que compartido entre cinco.

3. Renta, forma de pago y qué incluye

Importe mensual en euros, fecha límite de pago (por ejemplo, los cinco primeros días del mes), medio de pago y número de cuenta. Evita el efectivo: sin justificante de transferencia, acreditar los pagos es un problema para el inquilino y acreditar los impagos lo es para el propietario. Especifica si la renta incluye los suministros, la limpieza de zonas comunes o el internet, o si esos conceptos van aparte.

Si vas a poder actualizar la renta, escríbelo aquí con todos sus elementos: periodicidad, referencia de actualización, preaviso mínimo y forma de comunicarlo. Si no, deja constancia expresa de que la renta permanece invariable durante la vigencia pactada. Las dos opciones son válidas; lo que no funciona es el silencio.

4. Reparto de suministros y gastos

Hay dos modelos y los dos funcionan, siempre que se elija uno. El primero es la renta cerrada: un precio único que incluye luz, agua, gas e internet. Es el más cómodo y el que menos conflictos genera, y suele compensar al propietario incorporar un margen por el riesgo de consumo. El segundo es el reparto: el inquilino paga su parte proporcional de las facturas. Si eliges este, define en el contrato quién es el titular de cada suministro, cómo se acredita la factura (copia por correo, por ejemplo), en qué plazo se abona la parte correspondiente y qué pasa si un ocupante no paga.

Incluye también los gastos que no son suministro: comunidad de propietarios, IBI, tasa de basuras, seguro del hogar y reparaciones. Por defecto, los gastos derivados de la propiedad y las reparaciones necesarias para mantener la habitación en condiciones de uso corresponden al arrendador, y el pequeño mantenimiento derivado del uso ordinario al arrendatario. Si quieres otro reparto, tendrá que estar pactado y ser razonable.

5. Fianza y condiciones de devolución

Importe, momento de entrega y —lo que casi nunca se escribe y siempre se discute— condiciones de devolución: plazo máximo desde la entrega de llaves, conceptos que pueden descontarse (desperfectos que excedan el uso normal, recibos pendientes, suministros consumidos y no pagados) y obligación de justificar cualquier retención con facturas. Deja claro también que la fianza no es la última mensualidad: si el inquilino deja de pagar el último mes «porque ya está la fianza», el propietario se queda sin garantía para los desperfectos.

6. Duración, prórroga y preaviso de salida

Fecha de inicio y fecha de fin. Si quieres prórrogas, indícalas: por ejemplo, prórrogas automáticas por periodos iguales salvo que cualquiera de las partes comunique lo contrario con determinado preaviso. Establece un preaviso simétrico para la salida anticipada y, si lo hay, una penalización proporcionada. Aquí es donde el contrato de habitación se separa más del de vivienda, así que dedícale tiempo: no hay ley que te cubra las espaldas si el documento calla.

7. Normas de convivencia

Es la cláusula que evita el 90 % de los problemas reales, y la que más contratos se dejan. Escribe qué se ha acordado sobre visitas y pernoctaciones de terceros, horarios de descanso y ruido, limpieza y turnos de zonas comunes, uso de la cocina y de la nevera, mascotas, tabaco y otras sustancias, y uso de espacios comunes para trabajar o recibir clientes. No hace falta un reglamento de veinte páginas: una lista clara de diez líneas, aceptada por ambas partes, vale más que un silencio educado que después estalla.

8. Inventario y estado de la habitación

Anexo con el mobiliario y los electrodomésticos incluidos, su estado y los desperfectos previos. Añade fotografías fechadas y que ambas partes firmen el anexo el día de la entrega de llaves. Es el documento que decide si la fianza vuelve entera o no, y cuesta veinte minutos hacerlo bien.

9. Prohibición de ceder y subarrendar

Deja escrito si el inquilino puede o no ceder su posición en el contrato o realquilar la habitación a un tercero. Lo habitual es prohibirlo salvo autorización escrita, precisamente porque el propietario está eligiendo con quién convive el resto de ocupantes. Y añade qué ocurre si se incumple: normalmente, causa de resolución.

10. Resolución, ley aplicable y fuero

Enumera las causas de resolución anticipada: impago de la renta o de la parte de suministros, incumplimiento grave de las normas de convivencia, destino de la habitación a un uso distinto del pactado, subarriendo no autorizado, daños dolosos. Y cierra con la remisión al Código Civil como norma supletoria y con la sumisión a los juzgados que corresponda.

El consentimiento del propietario: el error que más contratos tumba

Este es, con diferencia, el fallo más frecuente y el más caro. Mucha gente que alquila una habitación no es el dueño del piso: es un inquilino que ha alquilado la vivienda entera y realquila un cuarto para pagar menos. Eso tiene nombre jurídico —subarriendo parcial— y tiene un requisito que casi nadie cumple.

Si eres inquilino y quieres realquilar una habitación

Cuando el contrato principal de la vivienda se rige por el régimen de arrendamiento de vivienda de la LAU, la ley permite el subarriendo parcial —solo parcial, nunca de la vivienda entera— y lo condiciona al consentimiento escrito previo del arrendador. No vale un «me dijo que sí por teléfono», ni el silencio del propietario, ni el hecho de que lleve meses sabiéndolo. Subarrendar sin ese permiso escrito es un incumplimiento contractual que habilita al propietario para resolver el contrato principal.

Y ahí está el daño en cadena: si el propietario resuelve el contrato principal, se queda sin vivienda el inquilino y también la persona a la que le había alquilado la habitación, que no tiene ninguna relación contractual con el dueño y a la que su contrato de habitación no le sirve frente a él. Es un desastre para las dos partes, y se evita con un párrafo.

Si la persona que te enseña la habitación no es el propietario, pídele dos cosas antes de dar un euro: su contrato de alquiler de la vivienda y la autorización escrita del propietario para subarrendar. Si alguna de las dos no aparece, no firmes.

Cómo se documenta bien el permiso

Lo más limpio es un documento breve firmado por el propietario en el que autorice el subarriendo parcial, identifique la habitación y, si quiere, fije condiciones: número máximo de ocupantes, duración máxima, obligación de comunicarle la identidad del subarrendatario o límite de renta. Ese documento se adjunta como anexo al contrato de habitación y se entrega copia a quien alquila el cuarto. También conviene revisar el contrato principal: si contiene una prohibición expresa de subarrendar o de ceder, ni siquiera con permiso verbal se puede.

Si el piso es tuyo pero está en una comunidad con estatutos que limitan el alquiler por habitaciones, o si el ayuntamiento tiene una ordenanza que fija ocupación máxima por vivienda, revísalo también. Son restricciones que existen en bastantes municipios y que no se ven hasta que llega la denuncia de un vecino.

La fianza: dónde se deposita y qué comprueba cada comunidad

El depósito de las fianzas de arrendamiento está transferido a las comunidades autónomas, y cada una tiene su propio organismo, su propio procedimiento y su propia definición de qué contratos obligan a depositar. Esa es la respuesta honesta: varía por comunidad, y no existe una regla estatal única que puedas aplicar a ciegas al alquiler por habitaciones.

Lo que sí puedes hacer, y deberías hacer antes de firmar, es esto: entra en la web del organismo autonómico competente en vivienda de tu comunidad, busca el apartado de depósito de fianzas y comprueba si el alquiler de habitación entra en el supuesto, en qué plazo hay que depositar y qué documentación piden. Si la información no es clara —y en varias comunidades no lo es para esta modalidad—, pregúntalo por escrito y guarda la respuesta. No apliques importes ni plazos que hayas leído en un foro o en una guía de otra comunidad.

Para el inquilino, el depósito tiene un valor práctico: si el propietario lo ha ingresado, hay un registro externo de que la fianza existe y de cuánto fue. Para el propietario, cumplir con el depósito cuando su comunidad lo exige evita sanciones. En cualquier caso, el contrato debe recoger el importe entregado y, si procede el depósito, la obligación del arrendador de realizarlo.

Empadronamiento, seguro de hogar y responsabilidad

Empadronamiento

El padrón municipal registra dónde reside habitualmente una persona, no de qué título dispone. Quien vive en una habitación alquilada tiene derecho —y, en rigor, el deber— de empadronarse en ese domicilio. Los ayuntamientos suelen aceptar el contrato de habitación como documento acreditativo; algunos piden además una autorización firmada por el titular de la vivienda y copia de su DNI. El procedimiento cambia de un municipio a otro, así que consulta el de tu ayuntamiento.

Dos aclaraciones que evitan miedos infundados en ambos sentidos. Para el propietario: empadronar a alguien no le da derechos sobre la vivienda ni convierte el contrato en indefinido, y la baja se tramita cuando la persona se marcha. Para el inquilino: negarse a facilitar el empadronamiento sin causa es una traba real, porque de él dependen el centro de salud, la escolarización y muchos trámites. Pactar en el contrato que el arrendador facilitará el empadronamiento es una cláusula sencilla y sana.

Seguro de hogar

La póliza de hogar del propietario suele estar contratada para un uso concreto de la vivienda. Alquilar por habitaciones sin comunicárselo a la aseguradora puede dejar la cobertura en el aire justo cuando hace falta, porque el riesgo declarado no coincide con el real. La recomendación es simple: comunicar a la compañía que la vivienda se alquila por habitaciones y ajustar la póliza, dejando por escrito en el contrato qué seguro cubre continente y contenido.

Por el lado del inquilino, la póliza del propietario no cubre normalmente sus efectos personales ni su responsabilidad civil. Un seguro propio de contenido y responsabilidad civil, que suele ser barato, cubre el ordenador que se moja o el daño que provoque en la vivienda o al vecino de abajo. En el contrato conviene indicar quién responde de qué y si se exige al inquilino tener seguro.

Responsabilidad por daños en zonas comunes

Cuando el daño ocurre dentro de la habitación, la atribución es directa. Cuando ocurre en la cocina compartida, no. Merece la pena pactar cómo se reparten los daños en zonas comunes de autoría no identificada: normalmente, a partes iguales entre los ocupantes, salvo prueba de quién lo causó. Y conviene distinguir siempre entre desgaste por uso normal —que corre a cargo del arrendador— y daño por mal uso o negligencia, que corre a cargo de quien lo causa.

Fiscalidad del alquiler por habitaciones

Empecemos por lo que no admite discusión: el arrendador tiene que declarar los ingresos. El dinero que se cobra por alquilar una habitación tributa en el IRPF como rendimiento del capital inmobiliario, igual que el de un piso completo, y de esos ingresos se pueden deducir los gastos necesarios asociados al arrendamiento en la proporción que corresponda. Que el importe sea pequeño, que el pago sea en efectivo o que el alquiler dure pocos meses no cambia nada.

Donde empieza el terreno resbaladizo es en la reducción por arrendamiento de vivienda. La normativa del IRPF contempla una reducción sobre el rendimiento neto cuando el inmueble se destina a vivienda, con porcentajes que la reforma de la legislación de vivienda ha ido modulando según circunstancias. Si esa reducción se aplica o no cuando lo arrendado es una habitación y no la vivienda completa es un punto discutido: hay pronunciamientos administrativos y criterios de aplicación que no apuntan todos en la misma dirección, y depende de las circunstancias concretas del arrendamiento y del destino efectivo del inmueble.

La conclusión práctica es que no debes darla por aplicable sin comprobarlo. Consulta a un asesor fiscal con tu caso concreto y la información publicada por la Agencia Tributaria para el ejercicio en el que vayas a declarar. Aplicar una reducción improcedente no es un error menor: puede acabar en una liquidación con recargo o sanción años después.

Un apunte más sobre el IVA. El arrendamiento destinado a vivienda está exento de IVA, y el alquiler de una habitación para residir suele tratarse igual. La cosa cambia si además se prestan servicios propios de la industria hotelera —limpieza periódica de la habitación, cambio de ropa de cama, recepción, restauración—, porque entonces la operación puede dejar de estar exenta y pasar a ser una actividad sujeta con obligaciones de facturación y declaración. Si tu modelo se parece más a un alojamiento que a un alquiler, consúltalo antes de empezar.

Y del lado del inquilino: algunas comunidades autónomas mantienen deducciones autonómicas en el IRPF por alquiler de vivienda habitual, con requisitos de edad, renta y a veces de depósito de la fianza. Comprueba si la tuya la tiene y si el alquiler de habitación encaja en sus requisitos, porque tampoco aquí hay una regla común.

Impagos y convivencia insostenible: qué hacer y qué no

Lo que no se puede hacer nunca

Aunque el inquilino deba tres meses, aunque haya roto la convivencia, aunque el contrato ya haya vencido: no se cambia la cerradura, no se sacan las pertenencias al rellano, no se corta la luz y no se impide la entrada. Actuar por la fuerza puede convertir al propietario, que tenía toda la razón, en el investigado en un procedimiento penal por coacciones. Es la reacción más comprensible y la peor de todas.

La secuencia que sí funciona

Uno: reclamación por escrito. Un requerimiento fehaciente —burofax con acuse de recibo y certificación de contenido es lo habitual— indicando qué se debe, en qué plazo debe pagarse y qué consecuencia tendrá el impago. Sirve para intentar la solución amistosa y, si el asunto acaba en juzgado, para acreditar que se reclamó.

Dos: aplicar lo pactado. Si el contrato prevé la resolución por impago y un preaviso, hay que seguirlo al pie de la letra y comunicarlo por el medio pactado. Aquí se nota si el contrato estaba bien redactado: un documento que enumera causas de resolución claras da un camino; uno genérico deja al propietario sin herramientas.

Tres: la vía judicial. Si no hay acuerdo, el cauce habitual es la demanda de desahucio con reclamación de las rentas debidas. Lleva tiempo, cuesta dinero y en la práctica se tramita con abogado y procurador, así que la decisión racional casi siempre es intentar antes un acuerdo de salida, incluso condonando parte de la deuda a cambio de una entrega de llaves rápida y documentada.

Cuando el problema no es el dinero sino la convivencia —ruido continuo, suciedad, visitas constantes, conflictos con el resto de ocupantes—, la vía es la misma: constancia escrita de los incumplimientos, requerimiento y, si el contrato lo prevé como causa de resolución, resolución con preaviso. Aquí la cláusula de convivencia deja de ser un adorno: es lo único que convierte «se porta fatal» en un incumplimiento contractual demostrable.

Documenta desde el primer día

Guarda el contrato firmado, el anexo de inventario con fotos, los justificantes de las transferencias, las facturas de suministros repartidas y las comunicaciones relevantes por escrito. Un conflicto de alquiler se gana o se pierde por lo que se puede probar, y esa carpeta se construye cuando las cosas van bien, no cuando ya van mal.

Cómo rellenar esta plantilla paso a paso

El documento que descargas es un archivo Word (.docx) editable, sin marca de agua, con el articulado específico de un arrendamiento de habitación: encabezamiento, comparecencia de las partes, exposición y siete cláusulas —objeto, duración, renta y suministros, fianza, normas de convivencia, resolución, y ley aplicable y fuero—, más el pie de firmas por duplicado. Los campos que tienes que completar van entre corchetes.

• Encabezamiento: sustituye [Ciudad] y la fecha por el lugar y el día de la firma.
• Reunidos: completa nombre, DNI y domicilio de arrendador y arrendatario. Si quien arrienda es inquilino y no propietario, dilo expresamente y adjunta la autorización del dueño como anexo.
• Exponen: escribe la dirección completa de la vivienda y describe la habitación con detalle.
• Primera (objeto): identifica el cuarto y enumera las zonas comunes cedidas y las excluidas.
• Segunda (duración): fija meses, fecha de inicio y días de preaviso. Decide aquí si habrá prórrogas automáticas y escríbelo.
• Tercera (renta y suministros): importe, día de pago, IBAN y elección entre renta cerrada o reparto de suministros.
• Cuarta (fianza): importe y, conviene añadirlo a mano, el plazo de devolución y los conceptos descontables.
• Quinta (convivencia): la plantilla trae una redacción general; sustitúyela por las normas concretas que hayáis acordado.
• Sexta y séptima: causas de resolución y juzgados competentes.
• Anexos: añade el inventario con fotografías y, si procede, la autorización de subarriendo.

Dos advertencias sobre la plantilla. La primera: la cláusula de ley aplicable menciona el Código Civil y, de forma supletoria, la Ley de Arrendamientos Urbanos. Por lo explicado más arriba, ese orden es discutible y conviene revisarlo con criterio profesional según cómo sea tu caso concreto. La segunda: el modelo trae los preavisos y la fianza expresados entre corchetes precisamente porque no hay una cifra legal que aplicar; los números que pongas son fruto del acuerdo, no de la ley.

Habitación, vivienda completa, temporada o local: cuál es tu caso

Elegir la modalidad correcta antes de redactar ahorra muchísimo trabajo. Esta tabla resume las diferencias que más importan.

Y una advertencia sobre la temporada: llamar «de temporada» a un alquiler que en realidad cubre la necesidad permanente de vivienda del inquilino no cambia su naturaleza. La causa temporal tiene que ser real y estar acreditada en el contrato (un curso, un desplazamiento laboral con fechas, un tratamiento médico). Etiquetar mal el contrato es la forma más rápida de perder el pleito.

Ocho errores que se repiten en los contratos de habitación

1. Usar un modelo de vivienda habitual sin adaptarlo. Aparecen prórrogas de cinco años, derecho de adquisición preferente y actualización legal de renta que en este arrendamiento no operan solos. El documento promete lo que no puede cumplir.
2. Realquilar sin permiso escrito del propietario. Ya lo hemos visto: puede costar la vivienda a las dos partes.
3. No describir las zonas comunes. Sin ellas, lo arrendado es un cuarto sin cocina ni baño, y todo lo demás queda al albur de la discusión.
4. Cobrar en efectivo sin recibo. Deja al inquilino sin prueba de pago y al propietario sin prueba de impago, además del problema fiscal.
5. Confundir la fianza con la última mensualidad. Cuando se usa así, la garantía desaparece justo antes del momento en que hace falta.
6. No hacer inventario ni fotos. Es el origen del 90 % de los conflictos por devolución de fianza.
7. Dejar la convivencia sin escribir. Las visitas, el ruido y la limpieza son lo que de verdad rompe un piso compartido, y sin cláusula no hay incumplimiento demostrable.
8. Ignorar la normativa autonómica y municipal. Depósito de fianza, registro de contratos, ocupación máxima por vivienda y estatutos de la comunidad de propietarios pueden cambiar el planteamiento entero.

En un alquiler de vivienda, un mal contrato lo salva la ley. En un alquiler de habitación, el contrato es la ley entre las partes. Ese es el motivo por el que aquí merece la pena dedicarle una tarde y, si hay dinero o convivencia en juego, una revisión profesional.

Preguntas frecuentes sobre el contrato de alquiler de habitación

¿El alquiler de una habitación se rige por la LAU?

Normalmente no. La Ley de Arrendamientos Urbanos regula el arrendamiento de vivienda entendido como la cesión de una edificación habitable en su conjunto para satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino. Cuando lo que se cede es una habitación dentro de una vivienda compartida, con uso comunitario de cocina y baño, ese régimen no encaja y la relación se rige por lo que las partes hayan pactado y, de forma supletoria, por el Código Civil.

¿Tengo derecho a cinco años de prórroga si alquilo una habitación?

No de forma automática. La prórroga obligatoria a favor del inquilino es una garantía del régimen de vivienda de la LAU. Si el contrato de habitación queda fuera de ese régimen, la duración es la que figure por escrito y se agota en la fecha pactada, salvo que el propio contrato prevea prórrogas. Por eso conviene negociar la duración y las prórrogas antes de firmar.

¿Es obligatorio depositar la fianza de una habitación en el organismo autonómico?

Depende de la comunidad autónoma. El depósito de fianzas está transferido a las comunidades y cada una fija en su normativa qué arrendamientos obligan a depositar, ante qué organismo y con qué trámite. Antes de firmar, consulta la normativa de tu comunidad o pregunta directamente al organismo autonómico de vivienda. No des por hecho el régimen de otra comunidad ni el del alquiler de vivienda completa.

Soy inquilino y quiero alquilar una habitación del piso, ¿puedo?

Solo si el propietario lo autoriza. Cuando el contrato principal de la vivienda se rige por la LAU, el subarriendo parcial exige el consentimiento escrito del arrendador. Hacerlo sin ese permiso puede ser causa de resolución del contrato principal, con lo que pierden la vivienda tanto el inquilino como la persona a la que le ha alquilado la habitación. Pide la autorización por escrito y adjúntala al contrato.

¿Cuánta fianza se puede pedir por una habitación?

La cuantía legal de una mensualidad que la LAU fija para el arrendamiento de vivienda no se traslada automáticamente al alquiler de habitación. En la práctica se pacta, y lo habitual es una mensualidad más, en su caso, una garantía adicional. Lo que sí conviene dejar cerrado por escrito es el importe, el plazo de devolución tras la salida y qué conceptos pueden descontarse.

¿Puedo empadronarme con un contrato de alquiler de habitación?

Sí. El padrón refleja dónde resides habitualmente, no de qué título dispones. Los ayuntamientos suelen admitir el contrato de habitación como documento acreditativo y, en algunos casos, piden además autorización del titular de la vivienda. Cada ayuntamiento tiene su propio procedimiento, así que consulta el de tu municipio. Empadronarse no crea por sí solo derechos arrendaticios ni los amplía.

¿Cómo se reparten la luz, el agua y el internet entre los inquilinos?

Como se pacte. Las dos fórmulas habituales son incluir los suministros en una renta cerrada o repartirlos entre los ocupantes por partes iguales. Si eliges el reparto, escribe en el contrato quién es el titular de cada contrato de suministro, cómo se justifica la factura, en qué fecha se paga y qué ocurre si un ocupante no paga su parte.

¿Tengo que declarar en el IRPF lo que cobro por alquilar una habitación?

Sí. Los ingresos por arrendamiento tributan en el IRPF del arrendador como rendimientos del capital inmobiliario, con independencia de que se ceda la vivienda entera o una habitación. Otra cosa es la reducción prevista para el arrendamiento de vivienda: su aplicación al alquiler por habitaciones es un punto discutido y no puede darse por sentada. Consulta a un asesor fiscal y la información de la Agencia Tributaria antes de aplicarla.

¿Puedo echar a un inquilino de la habitación si deja de pagar?

No por tu cuenta. Cambiar la cerradura, retirar las pertenencias o impedir el acceso puede constituir un delito, aunque el inquilino te deba varias mensualidades. El camino es reclamar por escrito de forma fehaciente, aplicar lo que el contrato prevea sobre resolución y preaviso y, si no hay acuerdo, acudir a la vía judicial de desahucio con abogado. Guarda desde el principio los justificantes de pago y las comunicaciones.

¿Hace falta inventario de la habitación?

No es obligatorio, pero es lo que más discusiones evita a la salida. Describe el mobiliario y los electrodomésticos con marca y estado, anota los desperfectos previos y adjunta fotografías fechadas firmadas por ambas partes como anexo. Sin inventario, la devolución de la fianza acaba dependiendo de la memoria de cada uno.

¿Se puede subir la renta durante el contrato?

Solo si el contrato lo prevé. El mecanismo de actualización anual que la LAU regula para el arrendamiento de vivienda no se aplica de oficio a la habitación. Si quieres poder actualizar la renta, tienes que pactar por escrito cuándo, con qué referencia y con qué preaviso; si no se pacta nada, la renta es la firmada mientras dure el contrato.

¿Es válido un contrato de habitación firmado solo por WhatsApp?

Un acuerdo verbal o por mensajería puede ser válido, pero es una mala idea. Como en este arrendamiento casi todo depende de lo pactado y no de una ley que rellene los huecos, sin documento escrito no hay forma sencilla de acreditar la duración, la renta, la fianza, el reparto de suministros ni las normas de convivencia. El contrato escrito y firmado por ambas partes es la única protección real.

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