Contrato de Alquiler de Local Comercial: Plantilla Gratis para Descargar y Editar

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Qué es exactamente un contrato de alquiler de local comercial

La ley española no habla de "local comercial" como categoría contractual. Habla de dos grandes bloques: el arrendamiento de vivienda y el arrendamiento para uso distinto del de vivienda. Tu contrato de local cae en el segundo, y saber eso cambia por completo cómo tienes que redactarlo.

El artículo 3 de la LAU define el arrendamiento para uso distinto del de vivienda como aquel que recae sobre una edificación y cuyo destino principal es otro distinto de satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. El propio artículo cita expresamente los arrendamientos de temporada y los celebrados para ejercer en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente. Ahí entra tu tienda, tu obrador, tu despacho de arquitectura, tu academia de idiomas, tu clínica de fisioterapia y tu almacén.

Y el artículo 4.3 de la misma ley remata la jugada: estos arrendamientos se rigen, por este orden, por la voluntad de las partes, en su defecto por lo dispuesto en el Título III de la LAU y, supletoriamente, por el Código Civil. Traducido: casi todo lo que pactes por escrito prevalece sobre el articulado legal. Lo que no escribas, la ley lo rellenará con reglas supletorias que a lo mejor no te convienen.

Local comercial no es lo mismo que oficina, nave o trastero

Desde el punto de vista de la LAU, oficinas, naves industriales, consultas y locales de venta al público comparten el mismo régimen: uso distinto del de vivienda. Las diferencias reales están fuera de la LAU, en el urbanismo y en la normativa sectorial. Un local a pie de calle en zona residencial puede tener limitado el horario o vetada la venta de alcohol. Una nave en suelo industrial puede impedir la atención al público. Un bajo con salida de humos vale para hostelería y otro idéntico sin ella no. La plantilla te sirve para los cuatro casos, pero las comprobaciones previas cambian.

Hay una excepción que sí modifica el contenido del contrato: la indemnización por clientela del artículo 34 de la LAU está pensada para locales donde se ejerce actividad comercial de venta al público. Una oficina de servicios profesionales sin atención al público difícilmente encaja en ese supuesto, y conviene que el contrato refleje con precisión qué actividad se desarrolla para no generar expectativas cruzadas.

Lo que NO se aplica a tu local (y muchos creen que sí)

Buena parte de los errores que vemos en contratos de local vienen de copiar cláusulas de un contrato de vivienda. Estas reglas del arrendamiento de vivienda no rigen en un local salvo que las pactes tú expresamente:

• La prórroga obligatoria de cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica). En un local, cuando vence el plazo pactado, vence de verdad.
• El desistimiento anticipado con indemnización tasada. El artículo 11 de la LAU permite al inquilino de vivienda irse pasados seis meses avisando con treinta días y pagando como mucho una mensualidad por año de contrato que reste. En un local no existe ese derecho: si te vas antes y el contrato no lo previó, estás incumpliendo.
• El tope del IPC en la actualización de la renta. Aquí puedes pactar el índice que quieras, incluidos incrementos escalonados fijos.
• La fianza de una mensualidad. En local son dos, y por encima de eso el arrendador puede pedir garantías adicionales.
• El límite legal a las garantías adicionales. En vivienda, la garantía adicional está acotada; en local, no hay ese límite.

Si en tu contrato de local aparece la frase "prórroga obligatoria de cinco años conforme al artículo 9 de la LAU", alguien ha copiado una plantilla de vivienda. Ese artículo no rige aquí, y ese descuido suele venir acompañado de otros diez.

Vivienda frente a local: la tabla que resuelve el 80 % de las dudas

Esta comparativa recoge las diferencias de régimen entre el arrendamiento de vivienda habitual (Título II de la LAU) y el arrendamiento para uso distinto del de vivienda (Título III), que es el que se aplica a tu local.

Las cláusulas que no pueden faltar en la plantilla

La plantilla que descargas viene con la estructura completa. Lo que sigue es el criterio para rellenar cada bloque sin dejarte fuera nada que luego duela.

1. Identificación de las partes

Nombre completo o razón social, NIF o CIF, domicilio a efectos de notificaciones y, si alguna parte es una sociedad, los datos de quien firma en su nombre y el título por el que lo hace. Pide la escritura de poderes o el nombramiento de administrador y comprueba en el Registro Mercantil que sigue vigente: un contrato firmado por quien no tenía poder suficiente es una fuente clásica de problemas. Incluye también un correo electrónico de contacto por parte, y di expresamente si las notificaciones por email tienen valor entre vosotros.

2. Descripción e identificación del local

Dirección completa, referencia catastral, superficie construida y útil, datos registrales (tomo, libro, folio, finca) y descripción de los elementos que se entregan: persiana, escaparate, aseo, instalación eléctrica, aire acondicionado, mobiliario. Pide una nota simple actualizada del Registro de la Propiedad antes de firmar: confirma quién es el propietario real y si hay cargas, hipotecas o embargos que puedan afectarte. Cuesta poco y evita firmar con quien no puede arrendar.

3. Destino y actividad permitida

Aquí se juega buena parte del contrato. Define la actividad con precisión, pero no tanto como para quedarte encerrado: "venta al público de ropa y complementos" es mejor que "tienda", y también mejor que "comercio en general". Si prevés diversificar, añade "y actividades afines o complementarias, previa comunicación al arrendador". Y deja claro quién asume el riesgo si el ayuntamiento no autoriza la actividad: lo razonable es una condición resolutoria que permita al arrendatario salir sin penalización si el título habilitante se deniega por causas ajenas a él.

4. Duración, prórrogas y preaviso

Los esquemas más habituales combinan un periodo de obligado cumplimiento con prórrogas. Por ejemplo, tres años de obligado cumplimiento y prórrogas anuales automáticas salvo denuncia con seis meses de preaviso. El periodo de obligado cumplimiento protege al arrendador; la prórroga automática protege al inquilino que ha invertido en la reforma. Escribe siempre el plazo de preaviso, la forma de comunicarlo (burofax con acuse de recibo y certificación de contenido es lo más sólido) y qué ocurre si nadie dice nada.

Si no pactas nada sobre el vencimiento y el inquilino sigue en el local, entra en juego la tácita reconducción del artículo 1566 del Código Civil: si permanece quince días disfrutando del local con el consentimiento del arrendador, el contrato se renueva por periodos cortos, mes a mes cuando la renta es mensual. Eso deja al arrendatario en una posición muy frágil, así que no lo dejes al azar.

5. Renta, IVA, retención y forma de pago

Indica la renta mensual en euros sin impuestos, el IVA que se repercute, la retención que en su caso practica el arrendatario y el importe líquido a transferir. Fija el día de pago, la cuenta bancaria y el interés de demora. Si negocias carencia de renta durante las obras de acondicionamiento, escríbelo con fechas concretas y di si la carencia afecta también a los gastos repercutidos. Una carencia mal redactada acaba discutida cuando llega la primera factura de comunidad.

6. Actualización de la renta

En un local puedes pactar el sistema que quieras. La Ley 2/2015, de desindexación de la economía, establece que sin pacto expreso de revisión la renta no se actualiza, y que si se pacta revisión sin especificar el índice se aplica el Índice de Garantía de Competitividad. Para evitar sorpresas, escribe tres cosas: el índice concreto, el mes de referencia y la periodicidad. Y si aceptas incrementos fijos escalonados, comprueba antes qué suponen acumulados a cinco años; un 3 % anual compuesto sube la renta más de lo que parece.

7. Gastos, suministros e impuestos repercutidos

El IBI lo paga el titular del inmueble, que es el sujeto pasivo del impuesto, y los gastos de comunidad corresponden al propietario como comunero. Repercutirlos al arrendatario es perfectamente legal en un local, pero exige una cláusula expresa, clara y concreta. Enumera los conceptos que se repercuten, cómo se acreditan (copia del recibo) y cuándo se pagan. Sin esa cláusula, el inquilino no debe esos importes, por mucho que sea la costumbre del mercado.

8. Fianza y garantías adicionales

Lo desarrollamos en detalle más abajo, pero deja escrito el importe, la forma de entrega, el organismo autonómico donde se deposita y el plazo y las condiciones de devolución al final.

9. Obras de acondicionamiento y conservación

Quién hace qué, quién paga qué y qué pasa con las mejoras al terminar. Los tres puntos, por escrito.

10. Cesión, subarriendo y cambio de socios

Si vas a limitar el artículo 32 de la LAU, hazlo con una redacción que aguante: prohibir la cesión sin más deja fuera supuestos societarios que quizá no querías bloquear.

11. Causas de resolución

El artículo 35 de la LAU permite al arrendador resolver de pleno derecho el contrato en supuestos como el impago de la renta o de las cantidades asimiladas, el impago de la fianza o de su actualización, los daños causados dolosamente en la finca, las obras no consentidas cuando el consentimiento sea necesario, las actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas, y la cesión o el subarriendo hechos al margen del artículo 32. Puedes añadir causas propias, pero redáctalas con supuestos objetivos y verificables.

12. Seguros

Lo habitual es que el propietario asegure el continente y el arrendatario el contenido y la responsabilidad civil de la actividad. Fija coberturas mínimas y la obligación de acreditar la póliza al vencimiento anual. Si hay hostelería o pública concurrencia, revisa además la responsabilidad civil obligatoria que exija la normativa autonómica de espectáculos.

13. Derecho de adquisición preferente

El artículo 31 de la LAU extiende al local el derecho de adquisición preferente (tanteo y retracto) si el propietario vende. En los contratos de local es muy común pactar la renuncia del arrendatario a ese derecho, y la ley lo permite porque aquí prima la autonomía de la voluntad. Si eres el inquilino y has invertido en la reforma, piénsatelo dos veces antes de renunciar.

14. Notificaciones, fuero y anexos

Domicilios a efectos de notificaciones, medio válido, y anexos numerados: acta de entrega con reportaje fotográfico fechado, inventario de instalaciones, lecturas de contadores, copia del certificado de eficiencia energética y planos si los hay. Los anexos son los que ganan las discusiones sobre el estado del local tres años después.

Fianza, aval y garantías: cuánto puede pedirte el propietario

El artículo 36 de la LAU obliga a exigir y prestar fianza en metálico a la firma del contrato: una mensualidad de renta en el arrendamiento de vivienda y dos mensualidades en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda. Es un mínimo legal, no un máximo, y se calcula sobre la renta sin impuestos.

Ese mismo artículo añade tres reglas útiles. Durante los primeros años de contrato la fianza no se actualiza, pero cuando el arrendamiento se prorroga el arrendador puede exigir que se incremente hasta igualar las dos mensualidades de la renta vigente. Las partes pueden pactar cualquier tipo de garantía adicional al margen de la fianza. Y el saldo de la fianza que deba devolverse al arrendatario al final devenga el interés legal del dinero si ha pasado un mes desde la entrega de llaves sin que se haya restituido.

El depósito en el organismo autonómico

La propia LAU habilita a las comunidades autónomas para obligar al arrendador a depositar el importe de la fianza en el organismo que designen, y prácticamente todas lo han hecho. El plazo, el modelo y el organismo cambian según el territorio: en unas comunidades es un instituto de la vivienda, en otras la agencia tributaria autonómica. No depositar la fianza puede acarrear una sanción administrativa al arrendador, y por eso conviene que el contrato diga expresamente que el depósito corre de su cuenta. Comprueba el trámite concreto en la sede electrónica de tu comunidad autónoma, porque los plazos son cortos.

Aval bancario, seguro de impago y fiador solidario

Cuando el arrendatario es una sociedad de reciente constitución, un autónomo sin histórico o un proyecto que va a invertir mucho en obra, el propietario suele pedir refuerzos. Los tres formatos habituales:

• Aval bancario a primer requerimiento. El más sólido para el arrendador y el más caro para el inquilino, porque el banco cobra una comisión periódica y suele exigir pignorar un depósito por el importe avalado. Negocia que el aval decrezca con los años de contrato cumplidos.
• Depósito adicional en metálico. Simple y barato, pero inmoviliza tesorería. Escribe con claridad en qué casos se puede aplicar y cómo se devuelve.
• Fiador solidario. Frecuente cuando el arrendatario es una sociedad y el arrendador quiere alcanzar al socio. Ojo: la fianza personal solidaria puede sobrevivir a las prórrogas si la redacción es amplia. Si vas a ser fiador, limita el importe y el plazo por escrito.

También existe el seguro de impago de rentas, que contrata el propietario y suele repercutir en la renta. Ninguna de estas garantías sustituye a la fianza legal de dos mensualidades: se suman a ella.

La fianza no es un adelanto de las últimas mensualidades. Si el inquilino deja de pagar los dos últimos meses "porque ya está la fianza", está incumpliendo el contrato y el arrendador puede reclamar. Escríbelo en el contrato para que nadie lo dé por supuesto.

Obras, acondicionamiento y estado del local

La reforma es donde más dinero se pierde en un alquiler de local, y donde peor suelen estar redactados los contratos. La LAU remite, para el uso distinto del de vivienda, a las reglas de conservación, obras de mejora y obras del arrendatario propias del arrendamiento de vivienda, pero recuerda que en un local esas reglas son dispositivas: lo que pactéis prevalece.

Obras de conservación frente a obras de acondicionamiento

Las obras necesarias para conservar el local en condiciones de servir al uso convenido corresponden por defecto al propietario, salvo que el deterioro sea imputable al arrendatario. El acondicionamiento para la actividad concreta (la barra del bar, la instalación frigorífica, el rótulo, la distribución interior) corre a cuenta del inquilino, que es quien la necesita. Lo prudente es listar en un anexo qué elementos entran en cada bloque, porque la frontera entre "reparar la instalación eléctrica" y "adaptarla a mi maquinaria" da para muchas discusiones.

Qué pasa con las mejoras al terminar

Sin pacto, la regla general es que las obras fijas quedan en beneficio de la propiedad sin derecho a indemnización, y que el arrendatario debe devolver el local en el estado en que lo recibió salvo el desgaste por uso normal. Esas dos reglas juntas pueden ser demoledoras: pagas la reforma, la pierdes al irte y encima te obligan a deshacerla. Las tres salidas que se negocian en la práctica son compensar la inversión con meses de carencia de renta, pactar que las mejoras quedan sin obligación de reposición al estado original, o repartir el coste de la obra entre las partes desde el principio.

El acta de entrega, tu mejor seguro

Levanta un acta el día de la entrega de llaves con fotografías fechadas de cada estancia, lecturas de los contadores de luz, agua y gas, el número de llaves entregadas y el estado de persianas, cristales, aseo, climatización y cuadro eléctrico. Firmadla los dos y adjuntadla como anexo. Cuando llegue el final del contrato, ese documento vale más que cualquier cláusula.

Traspaso, cesión del contrato y subarriendo

Aquí hay que empezar por corregir una confusión de vocabulario muy extendida. El "traspaso" era la figura de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, aquella ley de rentas antiguas y prórroga forzosa indefinida. En la LAU de 1994 esa figura ya no se llama así: lo que existe es la cesión del contrato y el subarriendo del artículo 32. Si alguien te ofrece "traspasar" un local, lo que te está proponiendo materialmente es cederte su posición contractual, normalmente junto con el mobiliario y la maquinaria mediante un contrato de compraventa aparte.

Qué dice el artículo 32 de la LAU

Cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario puede subarrendar el local o ceder el contrato sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador. Esa es la regla supletoria, y sorprende a mucha gente. A cambio, la ley protege al propietario con dos contrapartidas:

• Notificación fehaciente. La cesión o el subarriendo deben comunicarse al arrendador de forma fehaciente en el plazo de un mes desde que se concertaron. Burofax con acuse de recibo y certificación de contenido, o acta notarial.
• Elevación de la renta. El arrendador tiene derecho a subir la renta un 10 % en caso de subarriendo parcial y un 20 % en caso de cesión del contrato o de subarriendo total del local.

El mismo artículo aclara que no se reputa cesión el cambio en la persona del arrendatario que se produzca como consecuencia de la fusión, la transformación o la escisión de la sociedad arrendataria, aunque el arrendador conserva su derecho a la elevación de renta. Es un detalle relevante en operaciones societarias: reorganizar el grupo no obliga a renegociar el alquiler, pero sí puede encarecerlo.

Cómo se limita en el contrato (y hasta dónde conviene)

Como todo el Título III, el artículo 32 es dispositivo: podéis pactar que la cesión requiera autorización previa y por escrito del propietario. Es una cláusula habitual y perfectamente válida. Si eres el arrendatario, negocia al menos que la autorización no se pueda denegar sin motivo justificado, y que se entienda concedida si no hay respuesta en un plazo razonable. Un local del que no puedes salir cediendo el contrato vale bastante menos como activo.

Si eres el arrendador y quieres controlar quién ocupa el local, redacta la limitación abarcando también el cambio de control societario, porque prohibir solo la "cesión" deja abierta la puerta a que se vendan las participaciones de la sociedad arrendataria y entre de facto otro empresario.

La indemnización al arrendatario del artículo 34

Es la heredera de lo que antiguamente se llamaba indemnización por clientela, y es de las figuras peor entendidas de la LAU. No se cobra siempre que termina un alquiler de local. Se cobra cuando concurren varios requisitos a la vez.

El artículo 34 exige que el contrato se extinga por el transcurso del término convencional (no por resolución, ni por acuerdo, ni por incumplimiento), que durante los últimos cinco años se haya venido ejerciendo en el local una actividad comercial de venta al público, y que el arrendatario haya manifestado con cuatro meses de antelación a la expiración su voluntad de renovar el contrato por un mínimo de cinco años más y por una renta de mercado, sin que el arrendador lo haya aceptado.

Cumplidos esos requisitos, la cuantía depende de lo que ocurra después:

• Si el arrendatario inicia en el mismo municipio, dentro de los seis meses siguientes, la misma actividad que venía desarrollando, la indemnización cubre los gastos de traslado y los perjuicios derivados de la pérdida de clientela respecto de la que tenía en el local que abandona, calculada sobre la habida durante los seis primeros meses de la nueva actividad.
• Si el arrendatario inicia una actividad diferente o no inicia ninguna, y dentro de los seis meses siguientes el arrendador o un tercero desarrollan en el local esa misma actividad o una afín, la indemnización es de una mensualidad por año de duración del contrato, con un máximo de dieciocho mensualidades.

Dos avisos. El primero: se consideran actividades afines las que sean susceptibles de beneficiarse de la clientela captada por la actividad anterior. El segundo: si las partes no se ponen de acuerdo en la cuantía, la ley remite al arbitraje o a los tribunales. Este es exactamente el tipo de asunto en el que pagar unas horas de abogado antes de mover ficha se amortiza solo, porque el plazo de los cuatro meses de preaviso es fatal y no se recupera.

Si tienes una tienda a pie de calle y tu contrato vence dentro de menos de cinco meses, esa fecha es lo primero que tienes que mirar hoy. Sin el preaviso de cuatro meses ofreciendo renovar, la indemnización del artículo 34 no llega ni a plantearse.

Impuestos y obligaciones fiscales del alquiler de local

Un contrato bien redactado que se lleve mal fiscalmente acaba costando dinero igual. Esto es lo que hay que tener resuelto antes de la primera factura.

IVA: el local no está exento

El arrendamiento de vivienda está exento de IVA. El arrendamiento de local de negocio, no: está sujeto y no exento, y el arrendador debe repercutir el impuesto al tipo general y emitir factura. Esto es así aunque el propietario sea un particular que solo tiene ese local, porque la ley del IVA considera empresario o profesional a quien realiza arrendamientos de bienes. Consecuencia práctica: hay que darse de alta en el censo, emitir facturas y presentar las autoliquidaciones periódicas. Confirma el tipo vigente en la sede electrónica de la AEAT antes de facturar; no des por bueno el que aparezca en una plantilla descargada.

Retención: modelo 115 y modelo 180

Cuando el arrendatario es empresario o profesional, debe practicar retención sobre la renta que paga por el arrendamiento del inmueble urbano, ingresarla trimestralmente mediante el modelo 115 y presentar el resumen anual con el modelo 180. La retención no es un coste añadido: es un pago a cuenta del impuesto del arrendador, que la descontará en su declaración. Existen supuestos tasados de exclusión de la obligación de retener, por ejemplo por razón del importe anual satisfecho o de la situación del arrendador en el IAE de arrendamiento, y conviene comprobarlos con un asesor en lugar de asumirlos. En el contrato, deja escrito el importe bruto, la retención y el líquido, para que nadie transfiera de más.

ITP y AJD: por qué normalmente no hay modelo 600

La constitución de arrendamientos figura entre los hechos imponibles de la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, y por eso en el alquiler de vivienda es habitual presentar el modelo 600. En el local la respuesta cambia: como el arrendamiento está sujeto a IVA, y las operaciones sujetas a IVA no tributan a la vez por transmisiones patrimoniales onerosas, por regla general no procede liquidar ese impuesto ni presentar el modelo 600.

Dicho lo cual, el impuesto está cedido a las comunidades autónomas, cada una tiene su propio modelo, su sede y sus criterios de gestión, y hay supuestos particulares (por ejemplo, si el contrato se eleva a escritura pública para inscribirlo, con el eventual juego de la cuota de actos jurídicos documentados). No te fíes de una regla general leída en internet, ni de esta: pregunta a tu asesor o a la hacienda autonómica que te corresponda. Y no reproducimos tipos impositivos concretos porque varían por territorio y se revisan con frecuencia.

IBI, basuras, comunidad y suministros

Se repercuten al arrendatario si el contrato lo dice, y solo entonces. Los suministros (luz, agua, gas, telecomunicaciones) suelen ponerse a nombre del inquilino, que asume altas, consumos y bajas. Deja constancia en el acta de entrega de las lecturas iniciales y de si los contadores son individuales o comunitarios, porque los repartos por coeficiente en locales dentro de comunidades de propietarios generan discusiones recurrentes.

Comprobaciones antes de firmar: la lista completa

Firmar un local sin haber hecho estas comprobaciones es la forma más rápida de descubrir, con el contrato ya firmado y la fianza pagada, que tu actividad no cabe ahí.

Sobre la licencia conviene detenerse. Desde la normativa estatal de liberalización del comercio, buena parte de las actividades consideradas inocuas se tramitan mediante declaración responsable o comunicación previa en lugar de licencia previa, lo que acorta plazos pero no elimina responsabilidad: si luego resulta que la actividad no era autorizable, la administración puede ordenar el cese. La regla de oro es sencilla: si tu actividad depende de un permiso, no firmes un contrato sin una cláusula que te permita salir sin penalización si el permiso se deniega por causas ajenas a ti.

Y revisa los estatutos de la comunidad de propietarios. La normativa de propiedad horizontal permite a la comunidad ejercer la acción de cesación frente a actividades prohibidas por los estatutos o que resulten molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. Un local perfecto con unos estatutos que prohíben la hostelería no es un local perfecto.

Cómo rellenar la plantilla paso a paso

El documento que descargas es un archivo de Word editable, sin marca de agua, que puedes modificar y imprimir. Este es el orden de trabajo que menos errores produce:

1. Descarga y guarda dos copias. Una intacta como original y otra de trabajo. Si negocias varias rondas, numera las versiones con fecha en el nombre del archivo.
2. Rellena primero los datos objetivos. Partes, NIF, dirección, referencia catastral, superficie y datos registrales, copiándolos de la nota simple y del recibo del IBI, no de memoria.
3. Define la actividad. Escríbela con el detalle suficiente para que sea reconocible y con el margen suficiente para que puedas evolucionar.
4. Fija duración y preavisos. Periodo de obligado cumplimiento, prórrogas, plazo de denuncia y forma de comunicarla.
5. Cierra el bloque económico. Renta, IVA, retención, día y forma de pago, actualización con índice concreto y gastos repercutidos uno a uno.
6. Ajusta fianza y garantías. Las dos mensualidades legales más lo que hayáis pactado, con el compromiso de depósito en el organismo autonómico.
7. Resuelve las obras. Quién ejecuta, quién paga, qué pasa al final y si hay carencia de renta a cambio.
8. Decide sobre cesión y adquisición preferente. Mantener el régimen legal o limitarlo, y con qué contrapartidas.
9. Monta los anexos. Acta de entrega con fotos, inventario, lecturas, certificado energético.
10. Revisión profesional. Antes de firmar, que lo lea un abogado o un asesor. Es el paso que más gente se salta y el que más problemas evita.
11. Firma y reparte. Un ejemplar por parte, todas las páginas rubricadas y los anexos firmados. Si firmáis electrónicamente, guardad las evidencias del proceso.

¿Hace falta ir al notario?

No. La LAU exige que el arrendamiento conste por escrito y permite a las partes compelerse recíprocamente a formalizarlo, pero un contrato privado firmado por las dos partes es plenamente válido. La escritura pública tiene una ventaja concreta: es la puerta para inscribir el arrendamiento en el Registro de la Propiedad. Y la inscripción sí importa, porque el artículo 29 de la LAU remite a las reglas hipotecarias para el caso de que el propietario venda: el comprador se subroga en el contrato salvo que reúna los requisitos de protección del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. Si vas a invertir mucho en la reforma o firmas a largo plazo, valora el coste de notario y registro frente al riesgo de quedarte sin local si el edificio cambia de manos.

Firma electrónica

La normativa europea y española de servicios electrónicos de confianza impide negar efectos jurídicos a una firma electrónica solo por su carácter electrónico. Lo que varía es la fuerza probatoria: la firma electrónica cualificada tiene el mismo valor que la manuscrita, mientras que con una firma simple habrá que acreditar la autoría si alguien la discute. Para contratos de local con plazos largos e importes relevantes, usa un prestador que emita evidencias del proceso y conserva el certificado de firma junto al contrato.

Errores frecuentes que vemos en contratos de local

• Copiar una plantilla de vivienda. Aparece la prórroga de cinco años, la fianza de una mensualidad y el desistimiento del artículo 11. Ninguna de las tres cosas rige en un local, y su presencia crea expectativas que luego se defienden en juicio.
• No definir la actividad o definirla demasiado. "Uso comercial" es tan vago que no protege a nadie; "venta al público de zapatería infantil de la marca X" te encierra si mañana amplías catálogo.
• Olvidar el índice de actualización. Pactar "se actualizará anualmente" sin decir con qué índice deja el contrato a merced de la regla supletoria de desindexación, que quizá no es la que pensabais.
• Repercutir gastos sin cláusula. El IBI y la comunidad se pueden trasladar al inquilino, pero solo con pacto expreso. Sin él, se pagan solos: los paga el propietario.
• No depositar la fianza. Es una obligación del arrendador ante la comunidad autónoma y su incumplimiento puede sancionarse.
• Firmar antes de comprobar la licencia. El clásico. Se firma, se paga fianza y primer mes, se pide el permiso y llega la negativa.
• Dejar la reforma sin regular. Se invierte una cifra alta en obra y al terminar el contrato no hay ni compensación ni acuerdo sobre la reposición.
• Prohibir la cesión sin matices. Cierra al inquilino la única vía razonable de salida y devalúa el negocio, lo que a la larga tampoco beneficia al propietario.
• Ignorar el preaviso de cuatro meses del artículo 34. Perder ese plazo elimina la indemnización antes incluso de empezar a discutirla.
• No firmar el acta de entrega. Tres años después, nadie recuerda cómo estaba la persiana el primer día.

En el arrendamiento de local, el silencio del contrato no es neutral. Cada hueco que dejas lo rellena una regla supletoria que ninguna de las dos partes eligió, y casi nunca es la que esperabais.

Qué hacer si algo se tuerce

Dos escenarios concentran la mayoría de los conflictos.

Impago de rentas. El propietario puede reclamar judicialmente las cantidades debidas y la resolución del contrato con desahucio. El procedimiento es un juicio verbal con una particularidad importante: la enervación de la acción, que permite al arrendatario paralizarla pagando o consignando lo debido, con las excepciones que fija la Ley de Enjuiciamiento Civil en su artículo 22.4, entre ellas que ya hubiera enervado antes o que el arrendador le hubiera requerido de pago con la antelación legalmente prevista. Antes de demandar, ese requerimiento fehaciente es la pieza que más ordena el asunto.

Fallecimiento del arrendatario. El artículo 33 de la LAU permite que el heredero o legatario que continúe el ejercicio de la actividad se subrogue en el contrato, notificándolo por escrito al arrendador dentro de los dos meses siguientes al fallecimiento. Es un plazo corto y a menudo se pierde en medio de la tramitación de la herencia.

También hay una categoría aparte: los contratos de renta antigua, celebrados bajo la legislación anterior a 1985 o a 1995. Su régimen depende de las disposiciones transitorias de la LAU de 1994, que fijaron un calendario de extinción para los arrendamientos de local de negocio, y la mayoría ya se han extinguido. Si tienes uno vivo o has heredado la posición contractual, no lo resuelvas con una guía: llévalo a un abogado especializado.

Preguntas frecuentes

¿El alquiler de un local comercial tiene prórroga obligatoria de cinco años?

No. La prórroga obligatoria de cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica) pertenece al arrendamiento de vivienda habitual. El arrendamiento de local es un arrendamiento para uso distinto del de vivienda y, según el artículo 4.3 de la LAU 29/1994, se rige por lo que pacten las partes. La duración es la que figure firmada en el contrato.

¿Cuántas mensualidades de fianza se pueden pedir por un local?

El artículo 36 de la LAU fija una fianza legal obligatoria en metálico de dos mensualidades de renta para el arrendamiento de uso distinto del de vivienda. Ese es el mínimo exigible por ley. El mismo artículo permite además pactar garantías adicionales, como un aval bancario o un depósito complementario, sin límite legal de cuantía.

¿Puedo traspasar el local o ceder el contrato sin permiso del propietario?

El artículo 32 de la LAU permite ceder el contrato o subarrendar sin consentimiento del arrendador cuando en el local se ejerce una actividad empresarial o profesional, siempre que se le notifique de forma fehaciente en el plazo de un mes. A cambio, el arrendador tiene derecho a elevar la renta un 10 % en el subarriendo parcial y un 20 % en la cesión del contrato o el subarriendo total. Las partes pueden pactar otra cosa, y muchos contratos limitan o prohíben la cesión.

¿El alquiler de local lleva IVA?

Sí. A diferencia del alquiler de vivienda, que está exento, el arrendamiento de local de negocio está sujeto y no exento de IVA. El arrendador lo repercute en la factura al tipo general vigente y lo ingresa en Hacienda, aunque sea un particular: la ley del IVA considera empresario a quien arrienda bienes. Confirma el tipo aplicable en la sede de la AEAT antes de emitir la primera factura.

¿Hay que presentar el modelo 600 de ITP por un contrato de local?

Por regla general no, porque una operación sujeta a IVA no tributa a la vez por la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas del ITP y AJD, y el arrendamiento de local está sujeto a IVA. El modelo 600 es habitual en el alquiler de vivienda, que sí está exento de IVA. Como la gestión del impuesto está cedida a las comunidades autónomas, confirma el criterio y los modelos con la hacienda autonómica que te corresponda.

¿Qué es la indemnización por clientela y cuándo se cobra?

Es la indemnización del artículo 34 de la LAU. Procede cuando el contrato se extingue por el transcurso del plazo pactado en un local donde durante los últimos cinco años se ha ejercido una actividad comercial de venta al público, y el arrendatario manifestó con cuatro meses de antelación su voluntad de renovar por al menos cinco años más a precio de mercado, sin que el arrendador aceptara. La cuantía depende de si el inquilino reinicia la misma actividad cerca y de lo que ocurra después en el local, con un tope de dieciocho mensualidades en uno de los supuestos. Es un cálculo litigioso: consúltalo con un abogado.

¿Quién paga el IBI y los gastos de comunidad del local?

Por defecto el propietario, que es el sujeto pasivo del IBI y el comunero frente a la comunidad. Repercutir esos gastos al arrendatario es legal en un local, pero exige una cláusula expresa y clara en el contrato que diga qué conceptos se repercuten y cómo se acreditan. Sin cláusula, el inquilino no está obligado a pagarlos.

¿Puede el propietario echarme si vende el local?

Depende de si el arrendamiento está inscrito en el Registro de la Propiedad antes que la compraventa. El artículo 29 de la LAU remite a las reglas hipotecarias: el comprador se subroga en el contrato salvo que reúna los requisitos de protección del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. Inscribir el arrendamiento es la forma más sólida de blindarlo, y conviene pactar además una cláusula de subrogación obligatoria del adquirente.

¿Cómo se actualiza la renta de un local comercial?

Como se haya pactado. El tope del IPC del arrendamiento de vivienda no se aplica aquí. La Ley 2/2015 de desindexación de la economía establece que sin pacto expreso de revisión no hay actualización, y que si se pacta revisión sin especificar el índice se aplica el Índice de Garantía de Competitividad. Escribe en el contrato el índice concreto, la fecha de referencia y la periodicidad para evitar discusiones.

¿Qué pasa si dejo el local antes de tiempo?

El derecho de desistimiento anticipado del artículo 11 de la LAU, con su indemnización tasada de una mensualidad por año restante, es exclusivo del arrendamiento de vivienda. En un local rige lo pactado: si el contrato no prevé una salida anticipada, marcharse antes es un incumplimiento y el arrendador puede reclamar las rentas pendientes o la penalización acordada. Negocia una cláusula de desistimiento con preaviso antes de firmar.

¿Vale un contrato de local firmado electrónicamente?

Sí. La normativa española y europea de servicios electrónicos de confianza impide rechazar una firma electrónica como prueba solo por ser electrónica. Lo que cambia es la fuerza probatoria: una firma electrónica cualificada equivale a la manuscrita, mientras que una firma simple obliga a acreditar quién firmó si alguien lo discute. Para importes altos o plazos largos, conserva las evidencias del proceso de firma.

¿Necesito licencia de apertura antes de firmar el alquiler?

No siempre hace falta la licencia antes de firmar, pero sí comprobar antes que la actividad es viable en ese local. Muchas actividades inocuas se tramitan hoy por declaración responsable o comunicación previa en lugar de licencia previa, y depende de la ordenanza municipal, del planeamiento urbanístico y de los estatutos de la comunidad de propietarios. Lo prudente es firmar con una condición suspensiva o resolutoria ligada a la obtención del título habilitante.

Normativa citada en esta guía

Para que puedas contrastar cada afirmación en la fuente original, estas son las normas a las que se hace referencia. Todas están disponibles con su texto consolidado en el Boletín Oficial del Estado.

• Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. Artículo 3 (definición de uso distinto del de vivienda), artículo 4.3 (régimen aplicable), Título III artículos 29 a 35 (enajenación, obras, adquisición preferente, cesión y subarriendo, muerte del arrendatario, indemnización y resolución) y artículos 36 y 37 (fianza y formalización).
• Real Decreto de 24 de julio de 1889, Código Civil. Tácita reconducción y régimen supletorio del arrendamiento.
• Ley 2/2015, de 30 de marzo, de desindexación de la economía. Reglas sobre revisión de valores monetarios cuando no se especifica índice.
• Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil. Artículo 22.4, enervación de la acción de desahucio por falta de pago.
• Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal. Actividades prohibidas y acción de cesación.
• Decreto de 8 de febrero de 1946, Ley Hipotecaria. Artículo 34, protección del tercero adquirente de buena fe.
• Normativa tributaria: Ley 37/1992 del IVA (arrendamientos y condición de empresario), Real Decreto Legislativo 1/1993 del ITP y AJD (incompatibilidad con el IVA) y la normativa reglamentaria del IRPF y del Impuesto sobre Sociedades en materia de retenciones sobre arrendamientos de inmuebles urbanos, modelos 115 y 180.
• Real Decreto 390/2021, procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios.