Modelo de presupuesto de reforma de vivienda: cómo se estructura, qué te vincula y cómo comparar ofertas

Un modelo de presupuesto de reforma de vivienda es el documento que desglosa la obra en capítulos y, dentro de cada capítulo, en partidas con su descripción, su medición, su unidad (m², ml, ud o partida alzada), su precio unitario y su importe. A ese desglose se le suman las condiciones que convierten un papel en un contrato: plazo de ejecución, plazo de validez de la oferta, forma de pago, cómo se tratan los imprevistos y qué impuesto se aplica. Cuando lo aceptas por escrito, vincula a las dos partes: la empresa se obliga a ejecutar eso por ese precio y tú a pagarlo en esas condiciones.

Esta guía no te va a dar un precio por metro cuadrado, y esa ausencia es deliberada. Lo que sí te da es el esqueleto completo del documento, la forma de medir cada partida, el marco legal que te protege cuando aparecen extras y un método para poner tres ofertas distintas sobre la misma base para poder compararlas. Con eso negocias con criterio; con una tabla de precios sacada de la nada, no.

Qué es un modelo de presupuesto de reforma (y qué no es)

Conviene separar tres documentos que la gente mezcla. Una estimación es una cifra orientativa que alguien te da tras ver el piso diez minutos, sin mediciones ni compromiso. Un presupuesto es una oferta formal, con alcance definido, mediciones y precios, que la empresa se compromete a mantener durante un plazo. Un contrato de obra es lo que existe cuando tú aceptas ese presupuesto: a partir de ahí hay derechos y obligaciones exigibles.

El salto entre la estimación y el presupuesto es donde se pierden la mayoría de las reformas. Si aceptas una cifra global sin desglose, no tienes con qué discutir cuando la empresa diga que el alicatado del baño no estaba incluido. Con un presupuesto por partidas, la discusión se reduce a mirar una línea concreta y comprobar si está o no está.

Un modelo bien hecho también sirve para lo contrario: protege a la empresa de un cliente que va ampliando el encargo sobre la marcha. Cuando el alcance está escrito, ambas partes saben dónde termina lo pactado y dónde empieza lo que hay que volver a valorar. Esa claridad es lo que hace que una obra acabe en plazo y sin discusiones al final.

Qué documentos deberías tener antes de que entre nadie a picar

• El presupuesto aceptado, firmado y fechado por las dos partes, con todas sus páginas y anexos numerados.
• El listado de calidades: marca, modelo o referencia de los materiales que decides tú (pavimento, azulejo, sanitarios, grifería, carpintería, mecanismos eléctricos). Si el presupuesto dice solo "pavimento cerámico", el que compre la empresa será el más barato que encuentre y tendrá razón.
• El plano o croquis del alcance, aunque sea a mano, marcando qué se tira, qué se levanta y dónde van los puntos de agua y de luz.
• El calendario con fecha de inicio, hitos intermedios y fecha de finalización.
• Los datos fiscales de la empresa, su seguro de responsabilidad civil y, si es del sector de la construcción, su inscripción en el Registro de Empresas Acreditadas (Ley 32/2006).

La estructura del presupuesto, capítulo a capítulo

Los presupuestos de obra se organizan por capítulos que siguen el orden en que se ejecuta el trabajo. Ese orden no es un capricho administrativo: te permite ver si falta un gremio, entender por qué la obra dura lo que dura y detectar los solapes que generan discusiones. Estos son los ocho capítulos que aparecen en casi cualquier reforma de vivienda, y lo que tienes que exigir que diga cada uno.

1. Demoliciones y retirada

Incluye el picado de alicatados, el levantado de pavimentos, el derribo de tabiques, el desmontaje de sanitarios y muebles, y la retirada de instalaciones antiguas. Se mide casi todo en metros cuadrados, salvo el desmontaje de aparatos, que va por unidades. Pregunta siempre dos cosas: si el escombro baja por la escalera o con maquinaria, y si el precio incluye el saco o el contenedor o eso está en el capítulo de residuos. Duplicar el escombro en dos capítulos es un error frecuente y encarece el total sin que se note.

Este capítulo esconde el mayor riesgo de sorpresa de toda la reforma, porque hasta que no se pica no se sabe qué hay detrás: una viga en peor estado de lo previsto, una bajante de plomo, una capa de mortero de quince centímetros o restos de fibrocemento. Si aparece amianto, la intervención cambia de naturaleza: el RD 396/2006 obliga a que la retire una empresa inscrita en el RERA con un plan de trabajo aprobado por la autoridad laboral, y eso no lo puede hacer el albañil de la obra.

2. Albañilería y revestimientos

Tabiquería nueva, recibido de cercos, formación de tabicas y falseados, regularización de suelos, enfoscados, alicatados y solados. Es el capítulo que sostiene el calendario: casi todo lo demás depende de que la albañilería vaya a su ritmo. Mira que el presupuesto distinga el material cerámico del trabajo de colocación, porque la elección de un formato grande, un porcelánico rectificado o una colocación a cartabón cambia las horas de trabajo sin cambiar una sola línea del alcance.

Aquí también entran las ayudas de albañilería a fontanería y electricidad: rozas, tapado de rozas y remates. Suelen presupuestarse como partida alzada y son una fuente clásica de discusión, porque si no queda claro quién tapa las rozas, cada gremio dirá que es del otro.

3. Fontanería y saneamiento

Sustitución de la instalación de agua fría y caliente, desagües, bajantes accesibles desde la vivienda, llaves de corte por estancia, tomas de lavadora y lavavajillas, y la conexión de los aparatos. La instalación se mide en metros lineales por diámetro y material, y los puntos de consumo en unidades.

Exige tres cosas por escrito: el material de la tubería, si se sustituye la instalación completa o solo el tramo visible, y si se incluyen llaves de corte independientes. Una instalación nueva que se conecta a una bajante comunitaria en mal estado es un problema que no se arregla dentro de tu vivienda, y conviene saberlo antes de firmar.

4. Electricidad y telecomunicaciones

Circuitos nuevos, cuadro general con sus protecciones, mecanismos, puntos de luz, tomas de corriente, tomas de red y televisión. Se mide por puntos y por circuitos. La pregunta que hay que hacer siempre: ¿la reforma exige un boletín eléctrico nuevo (certificado de instalación eléctrica) emitido por instalador autorizado y registrado en el organismo competente de tu comunidad? En muchas reformas de vivienda sí, y ese trámite tiene coste y plazo.

Pide el esquema de circuitos y el número de puntos por estancia antes de aceptar. Un presupuesto que dice "instalación eléctrica de vivienda" sin contar puntos es imposible de comparar con otro que sí los cuenta, y la diferencia entre uno y otro puede ser de decenas de enchufes.

5. Carpintería de madera y de aluminio o PVC

Puertas de paso, armarios, frentes, tapajuntas, ventanas y cierres. Va por unidades, con la medida de cada hueco. Aquí lo que se compara no es la puerta, es el conjunto: hoja, marco, herrajes, tipo de manilla, acabado y colocación. En ventanas, además, el material del perfil, el tipo de vidrio, la rotura de puente térmico y quién remata por dentro y por fuera.

La carpintería exterior arrastra un detalle administrativo que mucha gente descubre tarde: si cambia el aspecto de la fachada (color, despiece, material), suele necesitar autorización municipal y, en un edificio en régimen de propiedad horizontal, el acuerdo de la comunidad, porque la fachada es elemento común según la Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal.

6. Pintura y acabados

Preparación de soportes, plastecido, imprimación y manos de acabado, medido en metros cuadrados de paramento. La partida se encarece con el número de manos, con el tipo de pintura y, sobre todo, con el estado del soporte: alisar un gotelé no es lo mismo que pintar sobre liso, y son partidas distintas que tienen que aparecer separadas.

Comprueba si la protección de suelos y carpintería está incluida y quién limpia al terminar. La limpieza final de obra es una partida real, con coste real, y cuando no aparece en ningún presupuesto suele ser porque se ha dado por hecho que la haces tú.

7. Sanitarios, grifería y aparatos

Inodoro, lavabo, plato de ducha o bañera, mamparas, muebles y griferías, con su colocación. Va por unidades y es el capítulo donde más conviene fijar marca y referencia. Si el presupuesto dice "lavabo con mueble", estás comprando una incógnita.

Una fórmula que funciona bien: pactar que los aparatos los eliges tú hasta un importe determinado y que la empresa presupuesta aparte la colocación. Así comparas la mano de obra entre empresas sin que la elección de una grifería distorsione el total, y decides el acabado con calma cuando la obra ya ha empezado.

8. Gestión de residuos

Es el capítulo que más se omite y el que más discusiones genera al final. El RD 105/2008 regula la producción y gestión de los residuos de construcción y demolición: el poseedor debe entregarlos a un gestor autorizado y conservar la documentación que lo acredita. En obras con proyecto hay que incluir un estudio de gestión de residuos, y muchos ayuntamientos exigen una fianza que se devuelve al justificar la entrega.

Que aparezca con su medición y su importe, e incluyendo contenedor o sacos, transporte, canon de vertedero y la tasa de ocupación de vía pública si el contenedor se queda en la calle. Si tu presupuesto no tiene este capítulo, no es que la obra no genere escombro: es que alguien va a pedirte ese dinero más adelante.

Regla práctica: un capítulo que no aparece en el presupuesto no desaparece de la obra. Aparece después, como extra, y con menos margen para negociarlo.

Mediciones y unidades: m², ml, ud y partida alzada

La medición es la mitad del presupuesto. Sin ella, el precio unitario no significa nada y el importe total no se puede verificar. Cada partida debe llevar una cantidad y una unidad, y tú deberías poder recorrer la casa con un metro y comprobar que esa cantidad se parece a la realidad.

Las cuatro unidades que vas a ver

• m² (metro cuadrado). Superficies: solado, alicatado, pintura, tabiquería, falsos techos, picado. Es la unidad más común y la más fácil de comprobar.
• ml (metro lineal). Elementos que se miden de largo: tubería, rodapié, encimera, canalización eléctrica, remates de peldaño.
• ud (unidad). Elementos contables: puntos de luz, enchufes, puertas, sanitarios, griferías, llaves de corte, ventanas.
• Partida alzada (PA). Un importe cerrado para un trabajo que no se mide bien por unidades: ayudas de albañilería, remates, protección de la vivienda, limpieza final.

La partida alzada es útil y peligrosa a la vez. Es útil cuando cubre un trabajo pequeño, descrito con precisión, que no merece la pena medir. Es peligrosa cuando concentra una parte importante del presupuesto bajo una etiqueta vaga del tipo "trabajos varios de adecuación". Si una partida alzada pesa mucho sobre el total, pide que se abra en partidas medidas: no es una petición extraña, es cómo se trabaja.

Qué unidad corresponde a cada capítulo

Capítulo	Unidad habitual	Qué debe especificar la partida	Error que hay que buscar
Demoliciones	m² / ud	Elemento demolido, espesor, medio de retirada	Escombro cobrado también en residuos
Albañilería	m² / PA	Tipo de fábrica, acabado y ayudas incluidas	Rozas y tapado sin adjudicar a un gremio
Fontanería	ml / ud	Material y diámetro, puntos de consumo, llaves de corte	Sustitución parcial vendida como completa
Electricidad	ud / circuito	Número de puntos por estancia, cuadro, certificado	Alcance sin contar puntos ni circuitos
Carpintería	ud	Medida del hueco, hoja, marco, herrajes, colocación	Herrajes o tapajuntas excluidos
Pintura	m²	Preparación del soporte, manos, tipo de pintura	Alisado de gotelé dado por incluido
Sanitarios	ud	Marca y referencia o importe máximo asignado	Aparatos sin identificar
Gestión de residuos	m³ / ud contenedor	Contenedor, transporte, canon, ocupación de vía	Capítulo ausente del presupuesto

Cuando una empresa te entrega el presupuesto, dedica veinte minutos a recalcular tres o cuatro mediciones con el metro en la mano. No necesitas ser técnico: si el baño tiene ocho metros cuadrados de suelo y la partida de solado dice catorce, hay algo que explicar. Puede haber una razón buena (se mide la superficie con mermas y cortes) o mala. Preguntarlo antes de firmar cuesta una llamada; preguntarlo después cuesta una discusión.

Por qué no vas a encontrar aquí un precio por metro cuadrado

El precio de una misma partida cambia por la provincia, por la planta y la existencia de ascensor, por el estado real del soporte, por la calidad elegida, por el volumen de la obra y por lo cargada que esté la agenda del gremio ese trimestre. Una tabla de precios inventada te daría una falsa sensación de control y te llevaría a descartar la oferta correcta por parecer cara. La forma seria de conocer el precio de tu reforma es pedir tres presupuestos sobre el mismo listado de partidas, que es exactamente lo que explica la sección de comparación de este artículo.

Material, mano de obra y medios auxiliares

Cada partida de obra tiene, por dentro, tres componentes: el material, la mano de obra que lo pone y los medios auxiliares que hacen falta para trabajar. Que el presupuesto los separe o los presente juntos cambia mucho la conversación.

El precio unitario descompuesto (material y mano de obra por separado en cada línea) es el formato más transparente y el que usan las empresas acostumbradas a trabajar con técnicos. Te permite ver si la diferencia entre dos ofertas está en la calidad del material o en las horas de trabajo, y te deja cambiar un acabado sin renegociar toda la partida.

El precio unitario cerrado (una sola cifra por partida, "todo incluido") es más habitual en reformas de vivienda y no es peor por sí mismo, siempre que la descripción de la partida diga qué material se está poniendo. Si la descripción es genérica, el precio cerrado se convierte en una caja negra.

Un tercer formato, la obra por administración, factura las horas realmente trabajadas y los materiales realmente comprados, con un porcentaje de gestión. Tiene sentido en intervenciones donde no se sabe qué hay detrás del tabique, pero traslada todo el riesgo económico a ti: sin un tope pactado, no hay techo. Si te lo proponen, pacta un límite máximo y la obligación de avisar antes de superarlo.

Los medios auxiliares que se olvidan

• Andamios, plataformas y elevadores, y su montaje y desmontaje.
• Protección de suelos, muebles y carpintería que se queda, y aislamiento de la zona de obra con puertas de plástico.
• Alquiler de maquinaria puntual y consumibles.
• Acometidas provisionales de agua y luz, y quién paga esos consumos durante la obra.
• Portes de material a planta cuando no hay ascensor o el material no cabe en él.
• Limpieza final de obra y, en su caso, la del portal y la escalera si se han ensuciado.

Ninguno de estos conceptos es opcional en la práctica: o están en el presupuesto o los vas a pagar aparte. Preguntar por ellos uno a uno, antes de firmar, es la comprobación con mejor relación entre esfuerzo y dinero que puedes hacer.

Validez de la oferta, forma de pago y certificaciones

La parte de condiciones suele estar en letra pequeña al final y es la que más problemas evita. Estos son los seis puntos que tienen que aparecer.

Plazo de validez de la oferta

Un presupuesto no es un precio eterno. El documento debe decir durante cuánto tiempo se mantiene la oferta, contado desde su fecha de emisión. Dentro de ese plazo, la empresa queda vinculada al precio ofertado si aceptas; fuera de él, puede revisarlo. Si el presupuesto no dice nada, quien lo emite puede revocarlo mientras no lo hayas aceptado, así que la ausencia de plazo te perjudica a ti. Pídelo por escrito, con fecha, y ten en cuenta que un plazo de validez muy corto es una forma legítima de protegerse frente a la variación del precio de los materiales, pero también una técnica de presión para que firmes rápido.

Forma de pago

Lo habitual es un pago inicial al aceptar, pagos intermedios ligados a hitos verificables y un pago final a la entrega. Los hitos deben estar descritos por lo que se ha ejecutado, no por el calendario: "al terminar demoliciones e instalaciones" es un hito; "a los treinta días" no lo es, porque puedes acabar pagando una obra parada.

Desconfía de un pago inicial desproporcionado. Un anticipo razonable cubre acopios y arranque; un anticipo que se acerca a la mitad del importe traslada tu dinero a la empresa antes de que exista obra que respalde ese pago. Y usa siempre medios trazables: la Ley 7/2012, tras la modificación de la Ley 11/2021, limita a 1.000 € los pagos en efectivo cuando una de las partes actúa como empresario o profesional. Exige factura de cada pago, con el desglose del impuesto, como establece el reglamento de facturación (RD 1619/2012).

Certificaciones y retención de garantía

En obras de cierta entidad, los pagos intermedios se documentan con una certificación: un documento que recoge la medición realmente ejecutada hasta la fecha y la valora a los precios del presupuesto. Es la mejor herramienta que existe para no pagar por adelantado y para detectar desviaciones a mitad de obra, cuando todavía se pueden corregir.

Junto a las certificaciones se suele pactar una retención de garantía: un porcentaje de cada pago que se queda retenido y se abona un tiempo después de la entrega, cuando se comprueba que no han aparecido defectos. El porcentaje y el plazo los fijáis en el contrato; lo que importa es que estén escritos y que quede claro cuándo se libera.

Un presupuesto sin plazo de validez, sin hitos de pago vinculados a ejecución y sin fecha de finalización no es una oferta: es una intención.

Imprevistos y extras: cómo se pactan por escrito

Una reforma trabaja sobre algo que ya está construido, y lo que hay detrás de un tabique no se conoce hasta que se pica. Por eso el capítulo de imprevistos no es pesimismo: es el reconocimiento de que parte del alcance solo puede definirse cuando la obra ha empezado.

Hay dos formas serias de tratarlo. La primera es reservar una cantidad por tu cuenta, fuera del presupuesto, como colchón propio; el importe lo decides tú en función de la antigüedad del inmueble, de si has visto instalaciones vistas en mal estado y de tu tolerancia al susto. La segunda es incluir una partida de imprevistos en el presupuesto, con un procedimiento escrito para consumirla: cada gasto que se impute a esa partida tiene que estar justificado, valorado a los precios del propio presupuesto y aceptado por ti antes de ejecutarse. Lo que no funciona es una partida de imprevistos que la empresa consume sola y de la que te enteras en la factura final.

Los imprevistos que aparecen de verdad en una vivienda

• Instalaciones antiguas que no se pueden reutilizar: plomo en fontanería, cableado sin toma de tierra, bajantes deteriorados.
• Humedades detectadas al levantar el pavimento o al picar un alicatado.
• Forjados o vigas en peor estado del previsto, que obligan a llamar a un técnico antes de continuar.
• Materiales de acabado descatalogados o con plazo de entrega largo, que paran una fase entera.
• Elementos comunes que hay que tocar y requieren autorización de la comunidad.
• Presencia de materiales que exigen tratamiento específico, como el fibrocemento.

El procedimiento del extra: una hoja, cuatro datos, dos firmas

Cuando aparece un trabajo no previsto, la manera de gestionarlo sin discusión es una hoja de modificación numerada que recoja cuatro datos: qué se va a hacer y por qué, la medición, el precio (a los precios unitarios del presupuesto original siempre que sea posible) y el efecto sobre el plazo de entrega. La firmáis los dos antes de ejecutar. Con obras a distancia esto se resuelve por correo electrónico: un mensaje describiendo el extra y otro tuyo aceptándolo valen como prueba.

Si el extra no se documenta y se ejecuta igualmente, entras en el terreno más discutido de las reformas. La empresa dirá que lo pediste verbalmente; tú dirás que no. Los cinco minutos de escribir la hoja de modificación te ahorran ese escenario entero.

El presupuesto aceptado vincula: qué puedes exigir

Este es el punto que casi nadie explica y el que más te protege. Un presupuesto aceptado por escrito es un contrato. No hace falta un documento aparte titulado "contrato de obra": basta con que exista una oferta con alcance y precio y una aceptación. A partir de ahí rigen los artículos 1091, 1254 y 1258 del Código Civil (las obligaciones nacidas del contrato tienen fuerza de ley entre las partes) y el régimen del contrato de obra de los artículos 1544 y siguientes.

La consecuencia práctica es doble. La empresa está obligada a ejecutar lo presupuestado por el precio pactado, y tú estás obligado a pagarlo. Ninguna de las dos partes puede cambiar unilateralmente el trato.

Los extras no consentidos no son exigibles

El artículo 1593 del Código Civil es la pieza clave cuando la obra se ha ajustado a un precio cerrado sobre un plano o un alcance definido: el contratista no puede pedir aumento de precio aunque hayan subido los materiales o los jornales, y solo puede reclamar más obra cuando se ha producido un cambio en el alcance autorizado por el propietario. Traducido: un extra que no has consentido no se convierte en deuda por el hecho de haberse ejecutado.

Eso no significa que puedas negarte a pagar cualquier cosa que no te guste. Si has autorizado el cambio de palabra, si has visto ejecutarse el trabajo durante semanas sin decir nada o si el extra era una necesidad técnica evidente para poder continuar, la discusión se complica. Por eso el consentimiento escrito no es formalismo: es lo que convierte tu posición en indiscutible.

Si algo se tuerce

El orden razonable es siempre el mismo. Primero, una reclamación por escrito a la empresa, describiendo el incumplimiento con fechas y con el presupuesto aceptado como referencia. Segundo, la hoja de reclamaciones oficial de tu comunidad autónoma o el servicio municipal de consumo, cuando contratas como particular. Tercero, la mediación o el arbitraje si la empresa está adherida al sistema arbitral de consumo. Y por último, la vía judicial. Guarda el presupuesto firmado, todos los correos, las facturas y fotografías fechadas del estado de la obra: es el material con el que se resuelve cualquiera de esas vías.

Si el importe es alto o hay daños estructurales de por medio, consulta con un abogado y con un arquitecto técnico antes de tomar decisiones. Esta guía te sirve para saber qué mirar y qué pedir, no para sustituir un informe pericial.

El IVA en obras de reforma (e IGIC e IPSI)

El impuesto puede mover el importe final de forma apreciable, y es uno de los puntos donde más presupuestos vienen mal montados. La regla general es que las ejecuciones de obra tributan al tipo general, pero la Ley 37/1992 del IVA prevé en su artículo 91 un tipo reducido para determinadas obras de renovación y reparación en viviendas, siempre que se cumplan todos los requisitos.

El mecanismo, en cuatro condiciones

• Quién recibe la obra. El destinatario debe ser una persona física que no actúe como empresario o profesional y que utilice la vivienda para su uso particular. También se contempla el caso de comunidades de propietarios.
• Qué edificio es. La construcción o rehabilitación de la vivienda debe haber terminado al menos dos años antes del inicio de las obras.
• Qué se hace. Debe tratarse de obras de renovación y reparación, no de obras de otra naturaleza.
• Cuánto material aporta quien ejecuta. El coste de los materiales aportados por quien realiza la obra no puede superar el 40 % de la base imponible de la operación. Este es el requisito que más veces se incumple sin querer: si la empresa suministra toda la cerámica, los sanitarios y la carpintería, el peso del material se dispara y la operación puede salirse del tipo reducido.

De ese último punto sale una consecuencia práctica que conviene entender antes de firmar: cuando el material lo compras tú directamente al proveedor y la empresa factura sobre todo mano de obra, el reparto entre material y trabajo cambia, y con él el encaje del requisito del 40 %. No es una estrategia que debas montar por tu cuenta a base de intuición.

No vamos a decirte qué tipo se aplica a tu caso. Depende de hechos concretos (quién eres, qué edificio es, qué se ejecuta y cómo se reparten material y mano de obra) y de la normativa vigente en la fecha de la operación. Consúltalo en la sede electrónica de la AEAT o con tu asesor fiscal, y pide a la empresa que indique en el presupuesto qué tipo está aplicando y por qué. Si el presupuesto te llega con el impuesto ya calculado y sin explicar el criterio, pregúntalo: la responsabilidad de repercutir correctamente es de quien emite la factura, pero el dinero lo pones tú.

Fuera de la península y Baleares no hay IVA

En Canarias no se aplica IVA sino el IGIC, con su propia normativa y sus propios tipos, gestionado por la Agencia Tributaria Canaria. En Ceuta y Melilla el impuesto indirecto es el IPSI, regulado por ordenanzas de cada ciudad autónoma. Un presupuesto que hable de "IVA reducido de obra" en cualquiera de esos territorios es una plantilla peninsular sin adaptar; pide que lo corrijan antes de aceptar, porque el importe final no será el que figura.

Un apunte más sobre fiscalidad: existen deducciones en el IRPF por obras que mejoran la eficiencia energética de la vivienda, con requisitos técnicos (certificados energéticos antes y después), plazos de aplicación y límites que se han ido modificando y prorrogando. Comprueba en la AEAT si tu obra y tus fechas encajan antes de contar con esa deducción para cuadrar el presupuesto, y no la des por hecha porque te la mencione un comercial.

Licencias, comunicación previa y cuándo hace falta proyecto

La tramitación urbanística es competencia municipal, así que la respuesta exacta está en la ordenanza de tu ayuntamiento. El esquema general, sin embargo, se repite en toda España.

Declaración responsable o comunicación previa

Las actuaciones de menor entidad (cambiar pavimentos, alicatados, sanitarios, pintar, sustituir instalaciones dentro de la vivienda sin tocar elementos comunes ni estructura) suelen tramitarse mediante declaración responsable o comunicación previa. Presentas la documentación, pagas la tasa correspondiente y puedes iniciar la obra, quedando sujeto a comprobación posterior del ayuntamiento. Es rápido, pero no es un trámite decorativo: declarar como obra menor algo que no lo es puede acabar en orden de paralización.

Licencia de obra

Cuando la intervención afecta a la estructura, a la fachada, a la cubierta, a los elementos comunes del edificio o cambia el uso de la vivienda, se exige licencia expresa. Implica documentación técnica, plazos de resolución más largos y tasas e impuestos municipales, entre ellos el impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras. Ese coste y ese plazo forman parte de tu reforma aunque no aparezcan en el presupuesto del constructor, así que pregúntale expresamente quién tramita qué.

Cuándo necesitas proyecto y dirección técnica

La Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación establece cuándo una intervención requiere proyecto y dirección facultativa. En reforma de vivienda, la línea suele cruzarse en estos casos:

• Afectación estructural: tocar muros de carga, vigas, pilares o forjados, abrir huecos en elementos portantes o modificar cargas de forma relevante.
• Cambio de distribución con consecuencias: cuando la nueva distribución altera condiciones de habitabilidad, ventilación o evacuación, o afecta a patinillos e instalaciones comunes. Una redistribución de tabiques ligeros sin tocar estructura no siempre lo exige, pero la ordenanza puede pedir documentación técnica igualmente.
• Intervención en fachada o en el aspecto exterior: cerramientos, huecos, balcones, y con más motivo si el edificio está catalogado o en un ámbito protegido.
• Cambio de uso del local o de la vivienda.

Cuando hace falta proyecto, la obra pasa a tener agentes con responsabilidades definidas por la LOE: promotor (tú), proyectista, constructor, director de obra y director de la ejecución de la obra. Se suma el estudio de seguridad y salud y, cuando concurren varias empresas, el coordinador de seguridad y salud del RD 1627/1997. Todo eso son honorarios y visados que deben estar contemplados en tu presupuesto global, no en el del albañil.

Tu comunidad de propietarios también cuenta

La Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal impide alterar la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración exterior o perjudicar los derechos de otro propietario, y obliga a comunicar previamente al presidente las obras que vayas a hacer en tu piso. Los patinillos, las bajantes generales, la fachada y la cubierta son elementos comunes: tocarlos requiere el acuerdo que corresponda según los estatutos y la ley. Resolver esto antes de contratar evita el peor escenario posible, que es una obra parada a mitad con el material ya comprado.

Garantías cuando la obra termina

Aquí hay dos regímenes distintos que la gente confunde, y saber cuál te aplica cambia el plazo que tienes para reclamar.

Los productos y materiales: 3 años

Todo lo que compras como bien de consumo (grifería, sanitarios, electrodomésticos, mamparas, pavimento adquirido por ti en una tienda) está cubierto por la garantía legal de conformidad de 3 años desde la entrega, según el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios tras la reforma del RDL 7/2021, aplicable a las compras realizadas desde el 1 de enero de 2022. Durante los dos primeros años se presume que la falta de conformidad ya existía en la entrega, salvo prueba en contra. Si alguien te dice que la garantía es de dos años, está citando la norma anterior.

Guarda las facturas de los materiales aunque los haya comprado la empresa por ti: son el documento con el que se reclama. Y si compraste algo a distancia, recuerda además el derecho de desistimiento de 14 días naturales sin justificación de los artículos 102 a 108 del RDL 1/2007, con la excepción de los bienes confeccionados a medida o claramente personalizados del artículo 103.c, que es justo el caso de una encimera cortada a tus medidas o una carpintería fabricada para tus huecos.

La obra: los plazos de la LOE

Cuando la reforma es obra sujeta a la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación (la que requiere proyecto por afectar a la estructura o a la configuración del edificio), su artículo 17 fija tres plazos de responsabilidad desde la recepción de la obra:

Plazo	Qué cubre	Norma
10 años	Daños materiales por vicios o defectos que afecten a cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga u otros elementos estructurales, comprometiendo la resistencia y estabilidad	Art. 17.1.a LOE 38/1999
3 años	Daños por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que incumplan los requisitos de habitabilidad	Art. 17.1.b LOE 38/1999
1 año	Daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado	Art. 17.1.b, párrafo segundo, LOE
3 años	Garantía legal de conformidad de los productos y materiales adquiridos como consumidor	RDL 7/2021 sobre el RDL 1/2007

Los plazos cuentan desde la recepción de la obra, de ahí la importancia de documentarla. Firmar un acta de recepción con fecha, con la relación de lo entregado y con las reservas que quieras hacer constar es lo que te da un punto de partida cierto. Sin acta, discutir cuándo empezó a correr el plazo es una pelea añadida.

Para reformas que no llegan al umbral de la LOE, la responsabilidad del contratista se rige por el régimen general del contrato de obra y por las reglas de incumplimiento contractual del Código Civil, además de la garantía de los materiales. Pide siempre por escrito qué garantía ofrece la empresa sobre su propio trabajo y durante cuánto tiempo: muchas ofrecen más de lo que la ley les exige, y eso sí es un criterio válido para elegir entre dos ofertas parecidas.

Antes de pagar el último plazo, recorre la casa con la lista de partidas en la mano y anota los repasos pendientes. Ese momento, con dinero aún por abonar, es cuando los repasos se hacen rápido.

Cómo comparar tres presupuestos de forma homogénea

Pedir tres presupuestos no sirve de nada si los tres describen obras distintas. La comparación empieza mucho antes de recibirlos: empieza cuando tú redactas el alcance.

Paso 1: escribe tú el listado de partidas

Prepara un documento con las estancias, los trabajos y las unidades, y entrégaselo idéntico a las tres empresas. No hace falta que sepas medir con precisión: basta con enumerar cada trabajo ("levantado de pavimento en toda la vivienda", "sustitución completa de instalación eléctrica con X puntos", "alicatado de baño hasta techo"). Que cada empresa rellene precios sobre tu lista y añada aparte lo que crea que falta. Ese "aparte" es información valiosísima: te dice quién ha mirado la obra de verdad.

Paso 2: fija las calidades antes de pedir precio

Decide el nivel de acabado y comunícalo igual a todos: formato del pavimento, tipo de azulejo, gama de sanitarios y grifería, tipo de puerta, mecanismos eléctricos. Si prefieres no cerrarlo, asigna un importe máximo por familia de material y pide que lo presupuesten como cantidad asignada. Sin esto, la oferta barata lo es porque ha supuesto el material más económico del mercado.

Paso 3: compara capítulo a capítulo, nunca el total

Pon los tres presupuestos en columnas y compara los importes de cada capítulo. Lo que buscas no es el número pequeño, es la anomalía: un capítulo mucho más barato que los otros dos suele significar que esa empresa ha entendido menos alcance, no que trabaje mejor. Un capítulo mucho más caro puede significar lo contrario: ha visto un problema que los otros no vieron. Pregunta por las dos anomalías.

Qué comparar	Por qué importa	Qué pedir por escrito
Alcance por capítulos	Dos totales solo se comparan si describen la misma obra	El mismo listado de partidas relleno por las tres empresas
Mediciones	Un precio unitario bajo con medición inflada sale caro	Cantidad y unidad en cada línea, no solo el importe
Calidades	Es la variable que más mueve el precio del material	Marca y referencia, o importe asignado por familia
Exclusiones	Lo excluido reaparece como extra durante la obra	Un apartado explícito de "no incluye"
Gestión de residuos	Capítulo omitido con frecuencia y de importe real	Contenedor, transporte, canon y ocupación de vía
Licencias y técnicos	Tasas, impuestos y honorarios que sí pagas tú	Quién tramita cada permiso y quién asume su coste
Plazo y penalización	Un retraso tiene coste si estás pagando alquiler	Fecha de fin, hitos y consecuencia del incumplimiento
Condiciones de pago	Determina cuánto dinero adelantas sin obra hecha	Hitos ligados a ejecución y retención de garantía
Impuesto aplicado	Cambia el importe final de forma apreciable	Tipo aplicado y criterio, y territorio correcto
Solvencia y seguro	Responde de los daños durante la obra	Póliza de responsabilidad civil en vigor

Paso 4: valora lo que no es precio

Entre dos ofertas parecidas, decide por lo verificable: si la empresa te ha visitado y ha medido, si el presupuesto está bien redactado, si responde a los correos, si te da referencias de obras que puedas comprobar por tu cuenta, si tiene seguro y si acepta poner por escrito las condiciones que te ha contado de palabra. Una empresa que se resiste a escribir lo que promete ya te está dando una información útil.

Señales de alarma en un presupuesto

No hace falta ser técnico para detectar un documento que va a dar problemas. Con esta lista repasas cualquier presupuesto en diez minutos.

• Un solo importe global sin capítulos ni partidas, o dos líneas del tipo "mano de obra" y "materiales".
• Partidas sin medición: descripción y precio, pero ni cantidad ni unidad.
• Partidas alzadas que concentran gran parte del total bajo descripciones vagas.
• Ausencia del apartado de exclusiones. Un presupuesto profesional dice qué no incluye.
• No aparece la gestión de residuos por ninguna parte.
• Sin fecha, sin plazo de validez o sin plazo de ejecución.
• Anticipo desproporcionado o insistencia en cobrar en efectivo por encima del límite legal.
• Ningún dato fiscal de la empresa, o negativa a emitir factura.
• Presión temporal: descuentos que caducan hoy, huecos de agenda que hay que reservar ahora.
• El impuesto no aparece o aparece con el territorio equivocado (IVA en Canarias, por ejemplo).
• Se compromete a que no habrá licencia en una obra que evidentemente toca estructura o fachada.
• Copia literal de otro presupuesto: aparecen estancias que tu vivienda no tiene, o mediciones imposibles.

Una última señal, más sutil: si el precio está muy por debajo de las otras dos ofertas y la empresa no sabe explicarte por qué, la explicación suele llegar sola a mitad de obra en forma de extras. La oferta más barata rara vez es la que menos acaba costando.

Tu plantilla y el seguimiento durante la obra

Una hoja de cálculo bien montada convierte el presupuesto en una herramienta de control. La estructura mínima que funciona tiene una fila por partida y estas columnas: capítulo, descripción, unidad, medición prevista, precio unitario, importe previsto, medición ejecutada, importe certificado, importe pagado y desviación. Con eso ves en todo momento qué llevas gastado, qué llevas ejecutado y cuánto queda.

Cómo usarla mientras la obra avanza

• Congela la versión aceptada. Guarda una copia del presupuesto tal y como lo firmaste y no la toques nunca. Todo lo demás se compara contra ella.
• Registra los extras en una pestaña aparte, numerados, con fecha, importe y la referencia del correo o la hoja de modificación donde se aceptaron.
• Anota los pagos con su fecha y su factura. Al final de la obra tienes que poder sumar facturas y que el resultado coincida con lo transferido.
• Revisa la desviación por capítulo, no solo la global: una desviación grande en un capítulo compensada por otro esconde dos problemas distintos.
• Haz fotos fechadas de cada fase, sobre todo de instalaciones antes de taparlas. Cuando dentro de tres años haya que abrir una roza, esas fotos valen su peso en oro.

Plantillas y guías relacionadas

Si prefieres partir de un documento ya montado, en PlantillaGratis tienes varias piezas que encajan con este flujo de trabajo:

• Plantilla de presupuesto de obra y reforma, para montar el desglose por capítulos y partidas.
• Guía para hacer un presupuesto de obra paso a paso, con el proceso de medición y valoración.
• Presupuesto de reforma de baño y cocina en Excel, si tu obra se centra en esas dos estancias.
• Modelo de acta de entrega y recepción de obra, el documento que fija la fecha desde la que corren las garantías.
• Guía completa del modelo de presupuesto de reforma de vivienda, para profundizar en el documento.
• Cómo presentar un presupuesto claro, útil si eres tú quien lo emite.

Conclusión: el presupuesto es el contrato

Si te quedas con una sola idea, que sea esta: el papel que firmas antes de que empiece la obra decide casi todo lo que va a pasar después. Un documento con capítulos, partidas, mediciones, unidades, exclusiones, plazos y condiciones de pago te deja negociar, comparar y reclamar. Un documento con una cifra global te deja discutir de memoria.

El resto son hábitos baratos: escribir el alcance tú, pedir tres ofertas sobre la misma lista, comprobar cuatro mediciones con un metro, exigir el capítulo de residuos, preguntar por el impuesto y por las licencias, y firmar cada extra antes de que se ejecute. Ninguno de esos pasos cuesta dinero, y juntos son la diferencia entre una reforma que termina donde dijo que iba a terminar y una que no.

Para las decisiones técnicas y legales que se salen de la rutina (afectación estructural, conflictos con la comunidad, encaje fiscal de la operación, reclamaciones de importe alto), cuenta con un arquitecto técnico, un abogado o tu asesor fiscal. Esta guía te da el mapa; ellos firman el terreno.

Preguntas frecuentes sobre el modelo de presupuesto de reforma de vivienda

¿Qué tiene que incluir un modelo de presupuesto de reforma de vivienda?

Un modelo útil desglosa la obra por capítulos (demoliciones, albañilería, fontanería, electricidad, carpintería, pintura, sanitarios y gestión de residuos) y, dentro de cada uno, partidas con su medición, su unidad (m², ml, ud o partida alzada), su precio unitario y su importe. Además recoge el plazo de ejecución, el plazo de validez de la oferta, la forma de pago, el tratamiento de los imprevistos y los impuestos aplicables.

¿Un presupuesto aceptado por escrito es vinculante?

Sí. Cuando aceptas por escrito una oferta con su alcance y su precio, el contrato queda perfeccionado y obliga a las dos partes (artículos 1091, 1258 y 1544 y siguientes del Código Civil). La empresa debe ejecutar lo presupuestado por el precio pactado y tú debes pagarlo en las condiciones firmadas.

¿Puede el reformista cobrarme extras que no he autorizado?

No sin tu consentimiento. En obra ajustada a un precio cerrado, el artículo 1593 del Código Civil impide reclamar aumento de precio por subida de materiales o jornales y solo permite cobrar más obra cuando ha habido un cambio autorizado por el propietario. Firma cada extra en una hoja de modificación con alcance, medición, precio y plazo antes de que se ejecute.

¿Cuánto tiempo es válida la oferta de un presupuesto de reforma?

La que diga el propio documento. Si el presupuesto fija un plazo de validez, la empresa queda vinculada a ese precio durante ese periodo; si no lo fija, la oferta puede revocarse mientras no la hayas aceptado. Pide siempre que la validez aparezca por escrito y con fecha.

¿Qué IVA se aplica a una reforma de vivienda?

Las ejecuciones de obra de renovación y reparación en viviendas pueden tributar al tipo reducido si se cumplen los requisitos del artículo 91 de la Ley del IVA: entre ellos, que el destinatario sea un particular que use la vivienda para uso privado, que la construcción o rehabilitación haya terminado al menos dos años antes y que los materiales aportados por quien ejecuta la obra no superen el 40 % de la base imponible. El tipo aplicable a tu caso concreto lo determina la normativa vigente: consúltalo en la AEAT antes de dar por buena la cifra del presupuesto.

¿Qué ocurre con el impuesto si vivo en Canarias, Ceuta o Melilla?

En Canarias no se aplica IVA sino IGIC, y en Ceuta y Melilla el IPSI. Un presupuesto que hable de IVA reducido en esos territorios es una plantilla peninsular mal adaptada: pide que lo corrijan y comprueba el tratamiento con la administración tributaria que corresponda.

¿Necesito licencia municipal para reformar mi piso?

Depende del alcance y de la ordenanza de tu ayuntamiento. Las actuaciones menores suelen tramitarse por declaración responsable o comunicación previa, mientras que las que tocan estructura, fachada o cubierta, o cambian el uso, exigen licencia de obra. Consúltalo antes de firmar, porque la tramitación y las tasas forman parte del coste real de la reforma.

¿Cuándo hacen falta proyecto y dirección técnica?

Cuando la intervención altera la configuración arquitectónica del edificio, afecta a elementos estructurales o cambia el uso característico, la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación exige proyecto técnico y dirección facultativa. Tirar un tabique de carga, abrir huecos en fachada o modificar la distribución con afectación estructural entran en ese terreno.

¿Qué garantía tengo cuando termina la reforma?

Hay dos planos. Los materiales y productos que compras tienen la garantía legal de conformidad de 3 años del RDL 7/2021, y cuando la reforma es obra sujeta a la LOE 38/1999 rigen sus plazos: 10 años para daños estructurales, 3 años para los que afectan a la habitabilidad y 1 año para los defectos de acabado.

¿Cómo comparo tres presupuestos con formatos distintos?

Homogenízalos antes de mirar el total: mismo alcance, mismas mediciones y mismas calidades. Pide a las tres empresas que presupuesten sobre el mismo listado de partidas y unidades, revisa qué incluye y qué excluye cada una (residuos, medios auxiliares, licencias, dirección técnica) y compara importes capítulo a capítulo, nunca la cifra final aislada.

¿Qué es una partida alzada y cuándo conviene aceptarla?

Una partida alzada es un importe cerrado para un trabajo que no se mide por unidades, como una ayuda a instalaciones o un remate difícil de cuantificar. Funciona cuando el trabajo es pequeño y está bien descrito; es un problema cuando esconde media obra. Si una partida alzada pesa mucho sobre el total, pide que se desglose.

¿Quién paga la gestión de los residuos de la obra?

El poseedor de los residuos, que en la práctica es la empresa que ejecuta la obra, debe entregarlos a un gestor autorizado según el RD 105/2008, pero el coste acaba repercutido en el presupuesto. Comprueba que el capítulo de gestión de residuos aparece con su medición y su importe, y que incluye contenedor, transporte, canon de vertedero y ocupación de vía pública si hace falta.